أبرز ملامح اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية

تعد المزادات العقارية من أهم الوسائل التي يتم استخدمها في تنظيم وإدارة عمليات البيع والشراء العقاري، وتعتبر هذه المزادات أداة فعالة لتحقيق العدالة والشفافية في السوق العقاري في المملكة العربية السعودية، وتهدف هذه المزادات إلى تحديد القيمة الحقيقية للعقار والحد من عمليات الغش التي قد تحدث بعد ذلك، كما تساعد على زيادة المنافسة بين الأطراف المهتمة في الحصول على العقار، كما أنه مؤخراً يتم تنظم المزادات العقارية في السعودية بموجب اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية، وتحدد هذه اللائحة العديد من الإجراءات والشروط اللازمة لتنظيم تلك المزادات العقارية في المملكة بما يحقق مصلحة جميع الأطراف من المشتريين والبائعين والوسطاء، فالمشتري يحصل على فرصة شراء العقار بما يعادل قيمته الحقيقية، والبائع يحصل على أفضل سعر مقارنة بالسعر الأصلي للعقار، ويتصف الوسطاء بالشفافية والمهنية في إدارة العملية، ولكون المزادات العقارية تمثل الأداة الفعالة في تحقيق العدالة والشفافية في عمليات بيع العقارات سوف نوضح في هذا المقال أبرز ملامح اللائحة الجديد التنظيمية للمزادات العقارية في المملكة العربية السعودية.

ما هو المزاد العقاري؟

يعد المزاد العقاري في المملكة العربية السعودية من الخدمات العقارية هو عبارة عن المزايدة العلنية على عقار لمالك وهو شخص طبيعي أو اعتباري يكون مالك للأصل أو المنفعة أو من يمثلهما نظاماً، والمتعاقد مع الوسيط العقاري لإقامة المزاد العقاري من أجل بيعه أو بيع منفعته أو تأجيره، للوصول بثمنه إلى أعلى قدر ويشمل ذلك المزادات الإلكترونية، كما أن المزاد العلني للعقار في السعودية يقوم به شخص اعتباري مرخص له بممارسة خدمة المزادات العقارية، وكذلك يكون المزاد العلني للعقار شخص طبيعي مؤهل وتابع للمنشأة المرخصة، مخول بالقيام بإدارة كافة أعمال المزاد العقاري لصالح المرخص له.

قد يهمك قراءة: أبرز ملامح اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

شروط ممارسة خدمة المزادات العقارية

 اشترطت اللائحة التنظيمية للمزايدات العقارية لممارسة خدمة المزادات العقارية إضافة للاشتراطات الواردة في المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية للمنشآت التي تقدمها من خلال الوسائل الإلكترونية هي (وجود سجل تجاري ساري الصلاحية مُتضمناً الأنشطة المراد الترخيص لها، وأن يكون المدير المسؤول كامل الأهلية، غير محكوم عليه في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رُد إليه اعتباره، وأن يكون المدير المسؤول مؤهلاً لممارسة النشاط وفق ما تحدده الهيئة العامة للعقار، واستيفاء المقابل المالي للترخيص باستثناء ترخيص ممارسة التسويق والإعلانات العقارية)، الآتي : 

1. ربط منصة المزاد العقاري الإلكتروني الخاصة بالمرخص له، بالمنصة الإلكترونية للهيئة.
2. التعهد بضمان سلامة العمليات التي تتم في منصة المرخص له، وإيقاف أو إعادة المزاد العقاري في الصفقات التي يشوبها أخطاء تقنية أو مخالفات، بما يضمن حماية تنافسية العرض والطلب.
3. التعهد بنشر كافة بيانات المزادات العقارية المقامة على منصة المرخص له في المنصة الإلكترونية للهيئة.
4. الحصول على كافة التراخيص النظامية اللازمة لممارسة النشاط، من الجهات ذات العلاقة.
5. ربط المنصة الإلكترونية مع منصة النفاذ الوطني، ودخول المستفيدين للوسيلة الإلكترونية عن طريقه.

التزامات المرخص له بممارسة خدمة المزادات العقارية

 يجب على المرخص له بممارسة المزادات العقارية الالتزام بما يأتي: 

1. التحلي بالنزاهة والإخلاص، والتعامل بحياد وعدل، وعدم التأثير على المنافسة العادلة بأي شكل.
2. بذل العناية المهنية بحرص وإخلاص لتحقيق أفضل الأسعار.
3. حفظ جميع نشرات المزادات العقارية وسجلاتها، وتسجيل وقائع المزادات المرئية، والمستندات والبيانات لجميع تعاملاته لمدة خمس سنوات من تاريخ انتهاء المزاد العقاري.
4. إقامة المزاد العقاري خلال مدة سريان عقد الوساطة.
5. الحصول على الموافقات اللازمة من الجهات ذات الاختصاص في إقامة المزاد العقاري.
6. ممارسة الخدمة من قبل الأفراد المؤهلين التابعين للمرخص له والمسجلين لدى الهيئة العامة للعقار.
7. الالتزام بما تقضي به الأنظمة والتعليمات من الجهات ذات الاختصاص في ممارسة المزادات العقارية.
8. الإعلان عن نشرة المزاد العقاري قبل خمسة أيام بحد أدنى من تاريخ إقامته.

 كما يلتزم المرخص له بإقفال المزاد العقاري في المنصة الإلكترونية للهيئة بعد الانتهاء من إقامته خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل، بالإضافة لإعادة جميع المبالغ المالية للمتنافسين المستلمة من قبله في المزاد العقاري عدا من رسا عليه المزاد العقاري خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أيام عمل من تاريخ الانتهاء من إقامته. 

الضوابط الحاكمة لعقد الوساطة لتقديم خدمة المزادات العقارية 

يجب على المرخص له تضمين عقد الوساطة لتقديم خدمة المزادات العقارية إضافة للأحكام الواردة لعقد الوساطة المنصوص عليها في المادة التاسعة نظام الوساطة العقارية، كالحصول على صورة من إثبات ملكية العقار أو ملكية المنفعة، والمادة السادسة عشرة من لائحته التنفيذية مثل بيانات أطراف العقد، وبيانات الوكيل ورقم الوكالة إن وجد، ورقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه، ووصف العقار، ونسبة أو مقدار عمولة الوساطة ومدة العقد، والنزاعات القائمة بشأن العقار إن وجدت، والرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع من العقار إن وجد، والحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار إن وجدت، الخدمات المتعلقة بالعقار - إن وجدت، والمعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار إن وجدت، إضافة الآتي :

• طريقة إقامة المزاد العقاري.
• تاريخ إقامة المزاد العقاري ومدته إن وجد.
• نوع التصرف بالعقار محل المزاد العقاري.
• الحد الأدنى لقيمة الترسية المقبولة للتصرف في العقار بعد المزايدة.
• الحد الأدنى لقيمة بدء المزاد العقاري.
• مبلغ الدخول في المزايدة إن وجد، على ألا يتجاوز المبلغ نسبة 5% من القيمة التقديرية للعقار بناءً على تقييم من مقيم معتمد، وتحديد نوع المبلغ (عربون - مقدم ثمن - تأمين مسترد).
• المدة الزمنية المحددة للترسية على السعر الأعلى بعد المزايدة وإمكانية تمديدها لمدة مماثلة مرة واحدة.
• آليات ومدد تسلُّم وتسليم الثمن بعد الترسية.
• الأحكام المتعلقة بالتصرف في العقار كحق الشفعة، وخيار المجلس، وخيار الشرط، وبيع العربون، وغير ذلك.

قد يهمك قراءة: كيفية الترخيص لمنصات التسويق العقاري في السعودية

ضوابط تعامل المرخص له مع المنصة الإلكترونية للمزادات العقارية 

أفادت اللائحة التنظيمية للمزايدات العقارية بأنه تنشأ في المنصة الإلكترونية بالهيئة العامة للعقار سجل المزادات العقارية، يقيد فيها الآتي:

أ- سجل بيانات المرخص لهم.

ب- بيانات كافة المزادات العقارية المنظَّمة من المرخص لهم، سواءً كانت إلكترونية أو غير إلكترونية.

ج- نشر كافة المؤشرات الإحصائية للمزادات بشكل دوري.

كما يتقدم المرخص له للهيئة بطلب إقامة المزاد العقاري في المنصة الإلكترونية للهيئة، وتعبئة النموذج المعتمد قبل إقامته بخمسة عشر يوماً بحد أدنى، مرفقاً به البيانات والمتطلبات التالية:

• تحديد مكان وطريقة إقامة المزاد العقاري.
• تاريخ إقامة المزاد العقاري ومدته.
• تحديد مدير المزاد العقاري التابع له.
• نوع التصرف بالعقار محل المزاد العقاري.
• آليات حفظ أموال المتنافسين في المزاد العقاري.
• آليات المزايدة والترسية (الحد الأدنى لقيمة بدء المزاد العقاري - الأحكام المتعلقة بالتصرف في العقار كحق الشفعة، وخيار المجلس، وخيار الشرط، وبيع العربون، وغير ذلك).
• تسجيل بيانات العقار محل المزاد العقاري، بما يشمل الآتي :

أ‌- بيانات مالك العقار أو مالك المنفعة.

ب‌- البيانات المساحية والموقع، ومواصفات العقار، وحالته.

ج- تحديد ملكية العقار على الأصل أو المنفعة، والاشتراك أو الشيوع أو نحو ذلك.

د‌- الإفصاح عن الحقوق العينية المرتبطة بالعقار.

هـ‌- النزاعات القائمة بشأن العقار إن وجدت.

و‌- الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع من العقار إن وجد.

ز‌- الحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار إن وجدت.

ح‌- الخدمات المتعلقة بالعقار  إن وجدت.

ط- المعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار إن وجدت.

هذا ويتم بعد ذلك قيام الهيئة العامة للعقار بدراسة طلب إقامة المزاد العقاري خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من اكتمال الطلب، وللهيئة عند الحاجة لأي بيانات أو مستندات إضافية ترى ضرورتها، إشعار مقدم الطلب وعليه استكمال ما يلزم خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من تاريخ إبلاغه بذلك، وإلا عد الطلب مرفوضاً، ثم تصدر الهيئة العامة للعقار الموافقة على إقامة المزاد العقاري، أو ترفضه مع ذكر مسببات الرفض وإفادة مقدم الطلب بذلك.

أحكام إقامة المزاد العقاري 

 يجب أن يدرج المرخص له (نشرة المزاد العقاري) على المنصة الإلكترونية قبل نشرها للعموم، متضمنة الآتي: 

1. تحديد مكان وطريقة ووقت إقامة المزاد العقاري.
2. بيانات العقار المساحية والموقع، ومواصفات العقار، وحالته.
3. تحديد نوع التصرف بالعقار محل المزاد العقاري.
4. الإفصاح عن الحقوق العينية المرتبطة بالعقار.
5. النزاعات القائمة بشأن العقار إن وجدت.
6. الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع من العقار إن وجد.
7. الحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار إن وجدت.
8. الخدمات المتعلقة بالعقار إن وجدت.
9. المعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار إن وجدت.
10. رابط النقل المرئي المباشر للمزادات إن وجد.
11. آليات المزايدة والترسية (الحد الأدنى لقيمة بدء المزاد العقاري - الأحكام المتعلقة بالتصرف في العقار كحق الشفعة، وخيار المجلس، وخيار الشرط، وبيع العربون، وغير ذلك).

قد يهمك قراءة: ما هي صناديق الإستثمار العقارية؟

مهام مدير المزاد العقاري 

يتولى مدير المزاد العقاري إدارة المزايدة السعرية بين المتنافسين، ويبدأ المزاد العقاري وفقاً لقيمة بدء المزاد العقاري المحددة في عقد الوساطة، ويجوز بدء المزاد بغير تلك القيمة حال إقرار المالك أو من يمثله نظاماً كتابة على ذلك، كما إنه إذا قدم أحد المتنافسين أعلى عطاء ولم يقم أحد بالمزايدة عليه، وفق المدة الزمنية المحددة في عقد الوساطة، فيجوز لمدير المزاد العقاري تمديدها لمدة مماثلة مرة واحدة، هذا وإذا لم يصل المزاد العقاري للقيمة المتفق عليها لقبول البيع في عقد الوساطة، فيتم التعامل معها بأحد الأحوال التالية :

أ- إقرار المالك أو من يمثله نظاماً كتابة على قبول الترسية والتصرف في العقار بالسعر الذي وصلت له المزايدة.

ب- إنهاء المزايدة في حال عدم الإقرار من المالك أو من يمثله نظاماً، وتحرير محضر بذلك.

ويتم ترسية المزاد العقاري على المتنافس الذي قدم أعلى عطاء ولم يقم أحد بالمزايدة عليه، وانتهاء المدة المحددة للمزايدة، وفق الحالات التالية:

أ- بلوغ المزايدة أو تجاوزها للقيمة المحددة لقبول الترسية والتصرف في العقار المنصوص عليها في عقد الوساطة.

ب- عدم بلوغ المزايدة للقيمة المحددة لقبول الترسية والتصرف في العقار المنصوص عليها في عقد الوساطة، وإقرار المالك  أو من يمثله نظاماً كتابة على قبول الترسية والتصرف في العقار.

هذا وتستكمل إجراءات التصرف في العقار، وحجز مبلغ العربون وفقاً للمدة المحددة لتسلم وتسليم الثمن في عقد الوساطة العقارية.