أسئلة شائعة تهمك عن ضريبة التصرفات العقارية وكيفية التعامل معها
ضريبة التصرفات العقارية في السعودية تعتبر أداة مالية رئيسية تهدف إلى تنظيم السوق العقاري وتعزيز التنمية المستدامة، حيث تم تصميم هذه الضريبة لتعزيز الشفافية في المعاملات العقارية في السعودية، والحد من الممارسات غير القانونية، فضلاً عن توفير إيرادات تساهم في دعم الاقتصاد الوطني، ومع نمو قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية، أصبحت هذه الضريبة ذات أهمية كبيرة في تنظيم عمليات البيع والشراء، وتحفيز الاستثمار العقاري المسؤول، كما يعد هذا النظام جزءا من رؤية السعودية 2030م، والتي تسعى إلى تنويع مصادر الدخل وتطوير القطاعات الحيوية بما يتماشى مع التغيرات الاقتصادية والاجتماعية في البلاد.
والجدير بالذكر أن الهدف من هذا المقال هو تقديم إجابات شاملة على الأسئلة المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية في السعودية، ويأتي ذلك حرصاً لتزويد الأفراد والشركات بفهم واضح لكيفية تطبيق هذه الضريبة وإجراءاتها، كما نسعى في مكتب محمد بن عفيف للمحاماة من خلال هذا المقال إلى تبسيط المعلومات المتعلقة بالأنظمة واللوائح المرتبطة بتلك الضريبة، مما يساعد في تسهيل الامتثال للأحكام القانونية وتجنب الأخطاء المرتبطة بالالتزامات الضريبية، وتعزيز الشفافية في سوق العقارات، وتمكين المتعاملين من اتخاذ قرارات مستنيرة تتماشى مع الأطر القانونية والمالية المحددة، بما يسهم في تحقيق الاستقرار والنمو في القطاع العقاري السعودي.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
- تفرض ضريبة التصرفات العقارية على كل عملية تصرف عقاري والتي تشمل أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته، بما في ذلك ودونما حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد.
- كمثال على حالات استحقاق ضريبة التصرفات العقارية، البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة والإجارة والإيجار التمويلي ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق انتفاع لمدة تزيد عن 50 عام.
قد يهمك الاطلاع على: لائحة ضريبة التصرفات العقارية وفق أحدث التعديلات
كم قيمة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
تفرض ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية بنسبة قدرها 5% من إجمالي قيمة التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف.
ويشمل فرض ضريبة التصرفات العقارية الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شامل لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزاً أو مشاعاً أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات وسواء كان التصرف موثق أو غير موثق.
ما هي الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
- استثنى المشرع السعودي بعض التصرفات من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، كالآتي:
- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها.
- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي»، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.
- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام ويقصد بالنفع العام لأغراض هذه الفقرة الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.
- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.
- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.
- التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة، وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.
- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان، وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.
- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان لائحة ضريبة التصرفات العقارية وذلك تنفيذاً لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
- التصرف في العقار من خلال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة عدا شركات المحاصة بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار، وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.
- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين بالمملكة، وبشرط المعاملة بالمثل.
- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه في حال تم توثيقه لاحقاً بعد سريان الضريبة شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة.
- التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة بشرط أن يكون العقار مثبتاً في أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وأن يُقدم المُتصرف قوائم مالية مدققة أو شهادة معتمدة من محاسب قانوني مرخص تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وحتى تاريخ التصرف.
- التصرف العقاري الذي يقدم اشتراكاً عينياً في رأس مال صندوق استثمار عقاري يؤسس وفق أنظمة ولوائح هيئة السوق المالية بشرط عدم التصرف في وحدات الصندوق أو الحصص المقابلة للتصرف العقاري حتى تاريخ إنهاء الصندوق أو تصفيته أو لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الوحدات أو الحصص أيهما أسبق.
- التصرف العقاري من قبل شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة ويملك هذا الشخص بشكل مباشر أو غير مباشر جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق، ويشمل ذلك حالة تطابق نسبة الملكية الكاملة للأشخاص الطبيعيين في العقار والكيان المتصرف له، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية أولئك الأشخاص بالكيان المتصرف له لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف العقاري بين شركة وأخرى مؤسستين في المملكة تملك إحداهما بشكل مباشر أو غير مباشر جميع أسهم الشركة الأخرى أو حصصها، والتصرف العقاري بين شركة وصندوق استثماري مؤسسين في المملكة وتملك الشركة بشكل مباشر أو غير مباشر جميع وحدات الصندوق، والتصرف العقاري بين الشركات أو الصناديق الاستثمارية المؤسسة في المملكة التي تكون جميع حصصها أو أسهمها أو وحداتها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من نفس الأشخاص، ويشترط في جميع الأحوال أن تظل جميع أسهم الشركة المتصرف لها أو حصصها أو وحدات الصندوق المتصرف له مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر لنفس الأشخاص لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.
- التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل وقف ذري «أهلي» أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف.
- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
قد يهمك الاطلاع على: قواعد وإجراءات عمل لجان تسوية الخلافات والمنازعات الزكوية والضريبية
متى يتم تحصيل ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
- يعد سداد الضريبة إلزامياً قبل أو أثناء عملية توثيق نقل الملكية من خلال الجهات الرسمية.
- تسدد أثناء أو قبل إبرام التصرفات التي لا يتم توثيقها لدى الجهات المختصة مثل عقود الانتفاع طويلة الأجل، حيث تسدد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد التصرف المثبت بمحررات غير رسمية خلال ثلاثين يوم تقويمي من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي لواقعة التصرف.
من الملزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
- تستوفى ضريبة التصرفات العقارية في السعودية من المتصرف ويلتزم بسدادها وأية التزامات أخرى قد تنشأ عنه، ويجوز للأطراف الاتفاق فيما بينهم على خلاف ما سبق، بل ويبقى المُتصرف ملزماً أمام الهيئة بالسداد.
- يعد المتصرف والمتصرف له مسؤولين بالتضامن عن أية التزامات ضريبية تستحق، ويحق للهيئة الرجوع عليهما مجتمعين أو منفردين بحسب الأحوال.
كيف يتم استرداد ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
- ترد ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية في الأحوال الآتية:
- الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، أو المسددة عن تصرف عقاري لم يكتمل.
- الضريبة المسددة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه شريطة عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
ما يحدث إذا لم يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
- يعاقب كل من لم يسدد الضريبة المستحقة خلال المدة المحددة نظاماً بغرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة ولوزير المالية وفق ضوابط يحددها الإعفاء من هذه العقوبة أو تخفيضها.
- يعاقب كل من يقوم بارتكاب المخالفات التي تعد في حكم التهرب من ضريبة التصرفات العقارية التالية، بغرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثلاثة أمثالها:
- تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- اللجوء إلى أية حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
- أي إجراء أو فعل آخر يترتب عليه عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.
هل لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك إصدار قرار تفسيري لإيضاح معالجة ضريبية؟
- تعمل الهيئة على نشر الوعي لدى المسجلين وتقوية درجة التزامهم الطوعي، وتصدر ما يلزم من أدلة إرشادية أو نشرات ضريبية لمساعدتهم على الوفاء بواجباتهم.
- للهيئة حسب تقديرها أن تصدر قراراً تفسيرياً لإيضاح المعالجة الضريبية لأي معاملة، ويكون ذلك في شكل قرار تفسيري يصدر لمن يقدم الطلب أو ينشر للعموم، ويبين القرار التفسيري للفترة التي يسري عليها كما يكون إصدار القرار التفسيري وفقاً للأحكام والإجراءات التي تحددها الهيئة.
- تلتزم الهيئة بمضمون التفسيرات الواردة في الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية عند تطبيق أحكام اللائحة على الفترات التي تلي إصدار أو نشر أو تعديل هذه الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية دون أن يمتد ذلك إلى الفترات السابقة لإصدارها أو نشرها أو تعديلها.
- لا تلتزم الهيئة بمضمون التفسيرات الواردة في الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية في الأحوال الآتية:
- اختلاف الوقائع أو الأنشطة أو المعاملات الفعلية عن تلك المحددة في الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية.
- إغفال أو تحريف وقائع جوهرية.
- المعاملات التي لا تستوفي الافتراضات أو الاشتراطات التي تضمنتها الأدلة الإرشادية أو النشرات الضريبية أو القرارات التفسيرية.
- الغرض من أي مستند تصدره الهيئة وفقاً لهذه المادة هو توضيح كيفية تطبيق أحكام اللائحة على معاملة معينة تتضمن مجموعة محددة من الوقائع، ولا يُقصد به منح الهيئة صلاحية تقديم أي استثناء أو إعفاء أو امتياز أو خصم أو أي ميزة أخرى عدا ما هو جائز بمقتضى أحكام اللائحة.
قد يهمك الاطلاع على: إجراءات الدعاوى أمام اللجان الزكوية والضريبية والجمركية
في الختام، يُعتبر الالتزام بضريبة التصرفات العقارية في السعودية خطوة حيوية لضمان الشفافية والنزاهة في السوق العقاري، وإن الالتزام بهذه الضريبة لا يقتصر على الوفاء بالمتطلبات القانونية فحسب، بل يعكس أيضاً مسؤولية الأفراد والشركات تجاه تحقيق التنمية الاقتصادية المستدامة في المملكة، كما إنه من خلال الالتزام بالأنظمة الضريبية، يمكن للمستثمرين تجنب المخاطر القانونية والمالية، والمساهمة في تعزيز إيرادات الدولة التي تُستخدم لدعم المشاريع التنموية والخدمات العامة، لذلك ينبغي على جميع المعنيين في القطاع العقاري أن يدركوا أهمية الامتثال لضريبة التصرفات العقارية كجزء من التزامهم بالممارسات التجارية السليمة والمستدامة.
