أبرز ملامح اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

يتوافر لدى المملكة العربية السعودية العديد من القطاعات الاستثمارية الهامة، والتي تحرص المملكة بصفة مستمرة على تطويرها واستخدامها وفق أفضل الممارسات، بهدف الوصول إلى أعلى المراكز الإقتصادية سواء على المستوى العربي والدولي، ومن تلك القطاعات ذات الشأن الهام لدى المملكة، قطاع العقارات، فلا جدال حول أهمية ومكانة قطاع العقارات السعودي وسوق العقارات في السعودية من حيث منح العديد من الفرص الاستثمارية، كما أن القطاع العقاري في السعودية يعد من ضمن أهم المحاور الرئيسية لرؤية المملكة 2030م، وكذلك لا يخفى كم المجهودات المبذولة من قبل الهيئة العامة للعقار لتطوير وتنمية القطاع العقاري في السعودية، هذا وبالأخص فيما تقترحه من أنظمة ولوائح وسياسات تكون ذات العلاقة بالقطاع العقاري والأنشطة العقارية في المملكة، وكذلك أيضاً الترخيص لتلك الأنشطة العقارية والإشراف عليها، ويعد من أحدث اللوائح المنظمة لأحد الأنشطة العقارية في السعودية، هي اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية والصادرة بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار برقم 132/ق، بتاريخ 24/6/1444هـ، ونظراً لأهمية الوساطة العقارية كأحد أهم أنواع الأنشطة العقارية في المملكة، سوف نقوم في هذا المقال بعرض أبرز ملامح اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية.

اشتراطات الترخيص لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية للأفراد

 بينت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه يُشترط للترخيص لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية للأفراد في السعودية، توافر الشروط التالية: -

1- بلوغ طالب الترخيص سن 18 عام.

2- أن يكون طالب الترخيص كامل الأهلية، غير محكوم عليه في جريمة مُخِلَّة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رُد إليه اعتباره.

3- اجتياز البرنامج التأهيلي لكل نشاط.

4- استيفاء المقابل المالي للترخيص باستثناء ترخيص ممارسة التسويق والإعلانات العقارية.

قد يهمك قراءة: كيفية الترخيص لمنصات التسويق العقاري في السعودية

بينت المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه يُشترط للترخيص لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية للمنشآت في السعودية، توافر الشروط التالية:-

1- وجود سجل تجاري ساري الصلاحية مُتضمناً الأنشطة المراد الترخيص لها.

2- أن يكون المدير المسؤول كامل الأهلية، غير محكوم عليه في جريمة مُخِلَّة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رُد إليه اعتباره.

3- أن يكون المدير المسؤول مؤهلاً لممارسة النشاط.

4- استيفاء المقابل المالي للترخيص باستثناء ترخيص ممارسة التسويق والإعلانات العقارية.

مرفقات طلب الترخيص لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقاري في السعودية

أفادت الفقرة الأولى من المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، بأنه يقدم طالب الترخيص أو وكيله للهيئة طلب الترخيص للنشاط، مرفقاً به البيانات والمتطلبات الآتية:-

‌أ- رقم الهوية للأفراد أو السجل التجاري للمنشآت.

‌ب- بيانات التواصل.

‌ج- العنوان الوطني.

كما أنه يُشترط للمنشآت بالإضافة للمرفقات السابق بيانها، تحديد المدير المسؤول.

إجراءات الحصول على الترخيص لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقاري

أوضحت الفقرة الثانية من المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه يتم دراسة طلب الترخيص والتحقق منه خلال مدة لا تتجاوز سبعة أيام عمل، من اكتمال الطلب.

وكذلك يحق للهيئة عند دراسة طلب الترخيص وحال الحاجة لأي بيانات أو مستندات إضافية ترى ضرورتها، إشعار طالب الترخيص، وعليه استكمال ما يلزم خلال مدة لا تتجاوز سبعة أيام عمل من تاريخ إبلاغه بذلك، وإلا عدّ الطلب المقدم مرفوض.

كما أنه في نهاية الأمر، تصدر الهيئة الترخيص لطالبه، أو ترفض الترخيص مع ذكر مسببات الرفض وإفادة مقدم الطلب بذلك، وتجدر الإشارة إلى إنه في حال تم رفض طلب الترخيص، تُعيد الهيئة المقابل المالي لطالبه.

مدة الترخيص الممنوح لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقاري وتجديده

تكون مدة الترخيص سنة، وفق ما أوضحته المادة السابعة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، ويجوز تمديدها لمدة لا تتجاوز خمسة سنوات.

وبينت المادة الثامنة من ذات اللائحة، أنه يجدد الترخيص بناءً على طلب يقدّمه الوسيط العقاري للهيئة العامة للعقار، خلال مدة ستين يوم قبل تاريخ انتهائه، وبعد استيفاء المقابل المالي للتجديد.

حالات انقضاء أو إلغاء ترخيص ممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقاري

أوضحت المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه ينقضي ترخيص ممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقاري في السعودية في الأحوال الأتية:-

1- انتهاء مدة الترخيص.

2- الوفاة للأفراد، أو انقضاء الصفة الاعتبارية للمنشآت.

3- إلغاء الترخيص بناءً على طلب المُرخص.

4- فقدان أحد أحكام أو شروط الترخيص.

5- صدور حكم أو قرار نهائي بإلغاء الترخيص.

كما يكون من الجدير بالإشارة أيضاً، أنه وفق المادة التاسعة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، في حال طلب المرخص له إلغاء الترخيص الممنوح له، وتبت الهيئة العامة للعقار في الطلب خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أيام عمل، كما أنه لا يجوز البت في طلب إلغاء الترخيص، حال اكتشاف مخالفة لأحكام النظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية، ويوقف البت في الطلب لحين صدور قرار نهائي بشأن المخالفة.

ويعد هاماً للتنويه بأنه وفق المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، لا يترتب على تعليق الترخيص أو إلغائه استرداد المقابل المالي المدفوع للترخيص.

قد يهمك قراءة: كيفية إسترداد المطورين العقاريين لضريبة القيمة المضافة

التزامات الوسيط العقاري في السعودية

أوضحت المادة الرابعة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه يلتزم الوسيط العقاري بالآتى: -

1- الإفصاح كتابةً لأطراف عقد الوساطة العقارية عند احتمالية تعارض المصالح، أو إذا كان وسيطاً للطرفين في آن واحد.

2- عدم إفشاء أي بيانات أو معلومات تحصّل عليها نتيجة ممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، إلا بعد موافقة الأطراف على ذلك كتابةً.

3- عدم إفشاء أي صفقة عقارية تمت عن طريقه، أو أي معلومات متعلقة بأطراف الصفقة العقارية.

4- إطلاع أطراف الصفقة العقارية على كل ما لديه من معلومات وبيانات ووثائق ذات صلة بالصفقة العقارية.

5- وضع رقم الترخيص الخاص به في عقد الوساطة، وجميع تعاملاته المتعلقة بممارسة الوساطة العقارية والخدمات العقارية.

6- عدم التوسط في إتمام أي صفقة عقارية طرأت له فيها مصالح متعارضة بأي حال من الأحوال، إلا بعد أخذ موافقة أطراف الصفقة كتابةً.

7- عدم إبرام عقد وساطة لعقار ممنوع التصرف فيه، إذا كانت الوساطة أو الخدمة العقارية لا يمكن تنفيذها بذلك المنع.

8- عدم تجاوز الالتزامات المحددة في العقد الأساسي المبرم بينه وبين طالب الخدمة، وذلك عند إبرامه عقد وساطة مع وسيط آخر.

9- الالتزام بما يصدر عن الهيئة من ضوابط ومعايير وأدلة متعلقة بتنظيم الأنشطة العقارية ذات العلاقة.

10- إبلاغ الهيئة عند التوقف عن ممارسة النشاط لمدة تزيد على سنة.

وكذلك يلتزم الوسيط العقاري وفق الفقرة الأولى من المادة الخامسة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، بنماذج عقود الوساطة المعتمدة من الهيئة العامة للعقار في هذا الشأن.

هذا بالإضافة لالتزامه بإنهاء عقد الوساطة في المنصة الإلكترونية، بعد تمام الصفقة العقارية وتسجيل بياناتها في المنصة، في مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل من تمامها، وذلك وفق المادة الثامنة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.

بيانات عقود الوساطة المبرمة مع مالك العقار أو مالك المنفعة

بينت الفقرة الأولى من المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية فى السعودية، أنه يجب تضمين عقد الوساطة العقارية المبرم مع مالك العقار أو مالك المنفعة ونحوهما، المعلومات والوثائق التالية:-

‌أ- بيانات أطراف العقد.

‌ب- بيانات الوكيل ورقم الوكالة -إن وجد-. ‌

ج- رقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه.

 ‌د- وصف العقار.

 ‌ه- نسبة أو مقدار عمولة الوساطة. ‌

و- مدة العقد.

 ‌ز- النزاعات القائمة بشأن العقار -إن وجدت-.

 ‌ح- الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع من العقار -إن وجد- .

 ‌ط- الحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار -إن وجدت-.

 ‌ي- الخدمات المتعلقة بالعقار -إن وجدت-.

 ‌ك- المعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار -إن وجدت-.

بيانات عقود الوساطة المبرمة مع المشتري أو المستأجر

بينت الفقرة الثانية من المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه يجب تضمين عقد الوساطة العقارية المبرم مع المشتري أو المستأجر ونحوهما، المعلومات والوثائق التالية:-

أ- بيانات أطراف العقد.

 ‌ب- بيانات الوكيل ورقم الوكالة -إن وجد-.

ج- نسبة أو مقدار عمولة الوساطة. ‌

د- مدة العقد. ‌ه- محل العقد.

بيانات عقود الوساطة المبرمة بين الوسطاء العقاريين 

بينت الفقرة الثانية من المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، أنه يجب تضمين عقد الوساطة العقارية المبرم بين الوسطاء العقاريين، المعلومات والوثائق التالية:-

‌أ- بيانات أطراف العقد.

 ‌ب- الإفصاح عن عقود الوساطة المرتبطة.

 ‌ج- نسبة أو مقدار من عمولة الوساطة المتفق عليها في عقد الوساطة الأساسي.

 ‌د- مدة العقد، على ألا تتجاوز المدة المحددة في العقد الأساسي.

 ‌هـ- محل العقد.

قد يهمك قراءة: كيف يتم تقديم الاستشارة القانونية؟

عمولة الوسيط العقاري في السعودية

أفادت المادة التاسعة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية في السعودية، بأنه في حال إبرام الوسيط العقاري عقد وساطة واحد مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية الواحدة، فيستحق العمولة المنصوص عليها نظاماً بالتساوي بين الأطراف، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة العقارية على خلاف ذلك.

والجديد بالذكر أنه تتحدد عمولة الوساطة العقارية بنسبة (2,5%) من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة -كتابة- على غير ذلك.

وفى حال إبرام الوسيط العقاري عقدي وساطة وأكثر، مع أطراف الصفقة العقارية الواحدة، فيستحق العمولة وفق الآتي:-

‌أ- إذا تم تحديد نسبة معينة للعمولة في أحد عقدي الوساطة، ولم يتم تحديدها في العقد الآخر، فيستحق نسبة العمولة المحددة في العقد، والمتبقي يتحمله الطرف الآخر بما لا يتجاوز العمولة المنصوص عليها نظاماً.

‌ب- إذا لم يتم تحديد نسبة معينة للعمولة في عقود الوساطة، فيستحق العمولة المنصوص عليها نظاماً بالتساوي بين أطراف الصفقة العقارية الواحدة.

هذا ويستحق الوسيط العقاري عمولة بنسبة (25%) من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجِر دون إتمام الصفقة العقارية، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة العقارية، وفقاً للمادة الحادية والعشرون من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.