أحكام وشروط هامة في عقد الايجار

تعرف العقود في الأساس بأنها اتفاقيات نظامية تبرم بين طرفين لإتمام عملية ما، حيث يتم بموجبها تحديد حقوق وواجبات كل منهما، ومن أهم العقود المتبعة في المملكة العربية السعودية والواردة على المنفعة هي عقود الإيجار، حيث تُعد عقود الإيجار من أهم العقود التي يتم التعامل بها في المملكة، وتأتي أهميتها في الحفاظ على العلاقات المالية بين المؤجر والمستأجر، حيث يتم تحديد الحقوق والواجبات التي يلتزم بها الطرفين بكل دقة، والجدير بالإشارة إعلان إصدار المملكة العربية السعودية لنظام المعاملات المدنية والذي تضمن كافة الأحكام والشروط المنظمة لهذا العقد وبالأخص حقوق والتزامات المستأجرين والمؤجرين، وبالتالي فإن عقود الايجار في السعودية تمثل قاعدة أساسية لضمان حفاظ الحقوق والالتزامات بين المؤجر والمستأجر وأهمها تحقيق المنفعة المالية المترتبة على هذه العلاقة، ومع تفعيل نظام المعاملات المدنية يمكن الآن ضمان تطبيق هذه العقود بالطريقة الأمثل والتي تحقق مصلحة الطرفين بما يضمن استقرار العلاقة بينهما.

مفهوم الإيجار

الإيجار هو عقد يُمكن بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة.

قد يهمك قراءة: مفهوم صياغة ومراجعة العقود

أحكام وشروط عقد الإيجار في السعودية

 تضمن نظام المعاملات المدنية كافة الاحكام المتعلقة بعقد الايجار والتي من بينها الاحكام المتعلقة بالشيء المؤجر، والاحكام المتعلقة بالأجرة، والاحكام المتعلقة بمدة عقد الايجار وسيتم توضيحها على النحو التالي: 

الشيء المؤجر في عقد الايجار

 يصح أن يكون الشيء المؤجر عيناً أو منفعةً أو حقّاً، سواءً كان معيناً بالذات أو بالنوع، ويصح أن يكون المأجور حصة شائعة. 

الأجرة في عقد الإيجار

يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسس صالحة تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغ معين مع نسبة معلومة من الناتج أو من الربح، كما يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها، وأيضاً أوضح نظام المعاملات المدنية أنه إذا عُقد الإيجار على شيء معين بأجرة إجمالية، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها، فظهرت وحداته أزيد أو أنقص، كانت الأجرة هي المحددة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها، وللمستأجر في حالة النقص طلب فسخ العقد.

وإذا حددت في العقد أجرة كل وحدة التزم المستأجر بالأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين، وفي حال كان مقدار النقص أو الزيادة يسيراً ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.

مدة عقد الإيجار

 تبدأ مدة الإيجار من التاريخ المحدد في العقد، فإذا لم يحدد فمن تاريخ انعقاد العقد، وإذا لم تعين مدة الإيجار وكانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عُد عقد الإيجار منعقداً إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا عينت المحكمة مدة الإيجار بحسب العرف وظروف العقد، هذا بالإضافة إلى تصح إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل، وإذا انقضت مدة الإيجار وثبت وجود ضرورة ملحة لامتدادها فإنها تمتد بقدر تلك الضرورة على أن يؤدي المستأجر أجرة المثل عن هذه المدة، ما لم يتفق على خلاف ذلك. 

إلتزامات المؤجر في عقد الايجار

يترتب على عقد الايجار العديد من الالتزامات على عاتق المؤجر تجاه المستأجر، وقد تناول نظام المعاملات المدنية بيان هذه الالتزامات وهي كما يلي:

أولاً: الالتزام بتسليم الشيء المؤجر

يقع هذا الالتزام على عاتق المؤجر، فيجب على المؤجر تسليم الشيء المؤجر وملحقاته في حالٍ يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة، كما يكون التسليم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور دون مانعٍ يعوق الانتفاع، مع بقاء ذلك مستمراً حتى انقضاء مدة الإيجار، وللمؤجر أن يمتنع عن تسليم المؤجر حتى يستوفي الأجرة المعجلة، والجدير بالإشارة أنه تسري على تسليم الشيء المؤجر وملحقاته أحكام تسليم المبيع، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

ثانياً: التزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية

يقع هذا الالتزام على عاتق المؤجر فيجب على المؤجر القيام بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء الشيء المؤجر صالحاً للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خلل في الشيء المؤجر يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، وإذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بالإصلاحات، ودون إخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بالإصلاحات، وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه، ويجوز للمستأجر دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من الأمور المستعجلة أو كانت يسيرة عرفاً، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يقدم للمؤجر حساباً عما تم إصلاحه، ولقد أجاز نظام المعاملات المدنية للمؤجر والمستأجر الاتفاق على خلاف ذلك.

وإذا هلك الشيء المؤجر أثناء مدة الإيجار هلاكاً كليّاً انفسخ العقد من تلقاء نفسه، إذا هلك الشيء المؤجر أثناء مدة الإيجار هلاكاً جزئياً أو أصبح في حال تنقص من الانتفاع الذي أُجِّر من أجله، ولم يكن ذلك بسبب المستأجر؛ جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وإذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءات أو إصلاحات لمنفعة المأجور؛ فله الرجوع بما أنفق بالقدر المتعارف عليه وإن لم يشترط المستأجر الرجوع، ما لم يتفق على خلاف ذلك، وإذا كان ما أحدثه المستأجر عائداً لمنفعته الشخصية فليس له الرجوع على المؤجر، ما لم يتفق المؤجر والمستأجر على خلاف ذلك.

قد يهمك قراءة: أهم خدمات التقاضي المقدمة لعملائنا في مكتب محمد بن عفيف للمحاماة

ثالثاً: التزام المؤجر بضمان عدم التعرض للمستأجر

يقع هذا الالتزام على عاتق المؤجر فيجب على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في الشيء المؤجر تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وإلا كان ضامناً، ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه، ويضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنياً على سبب نظامي، كما إذا ترتب على التعرض حرمان المستأجر كلياً أو جزئياً من الانتفاع بالشيء المؤجر، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض.

كما أنه لا يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنياً على سبب نظامي، على أنه إذا كان التعرض بسبب لا يد للمستأجر فيه، وترتب عليه حرمانه من الانتفاع بالشيء المؤجر، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، وإذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالشيء المؤجر جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه، كما يجدر الإشارة إلى أنه يصح بيع الشيء المؤجر ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر.

رابعاً: التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية

يقع على عاتق المؤجر ضمان ما يوجد في الشيء المؤجر من عيوب تحول دون انتفاع المستأجر من الشيء المؤجر أو تنقص من هذا الانتفاع، ولكن لا يضمن المؤجر العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت التعاقد، وإذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليّاً أو جزئيّاً من الانتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في التعويض، يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمّد إخفاء سبب هذا الضمان.

إلتزامات المستأجر في عقد الايجار

بجانب التزامات المؤجر السابق الإشارة إليها تضمن نظام المعاملات المدنية بيان التزامات المستأجر التي تقع على عاتقه تجاه المؤجر وهي على النحو التالي:

أولاً: الالتزام بدفع الأجرة

 يلتزم المستأجر بأن يؤدي الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق على المواعيد التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة عقد الإيجار مقسمة على فترات زمنية التزم بأدائها في بداية كل فترة زمنية، ولا تُستحق الأجرة عن مدةٍ انقضت قبل تسليم المأجور؛ ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.

ثانياً: الالتزام بالمحافظة على الشيء المؤجر

يلتزم المستأجر بأن يحافظ على الشيء المؤجر محافظة الشخص المعتاد، وبتعويض المؤجر عما يلحق الشيء المؤجر من أضرار ناشئة عن تعديه أو تقصيره، وإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره، كما يلتزم المستأجر باستعمال الشيء المؤجر في حدود المنفعة المتفق عليها في العقد، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم باستعمالهِ بحسب ما أُعد له، وكذلك يلتزم المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور وفقاً لما يقتضيه العرف، ما لم يتفق على خلاف ذلك، كما أنه ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ الشيء المؤجر إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.

 ثالثاً: الالتزام برد الشيء المؤجر

 يلتزم المستأجر برد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار بالحال التي تسلمه بها، ويُستثنى من ذلك ما يقتضيه الاستعمال المعتاد، كما أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر الشيء المؤجر كله أو بعضه أو يتنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته، وتجدر الإشارة إلى أنه يتقيد المستأجر المأذون له بالتأجير أو التنازل للغير عند قيامه بذلك بقيود المنفعة التي يملكها نوعاً وزمناً.

ربما تحتاج إلى: حجز استشارة قانونية

ما هي ضوابط انتهاء عقد الإيجار في السعودية؟

ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه، ما لم يُشترط تجدده تلقائياً، وإذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، كما إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزاً للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة، لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير.

أيضاً لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين، ولورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم أو أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم، كما يحق للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.

كما يكون لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض المتعاقد الآخر عما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر، وإذا كان المؤجر هو الذي يطلب فسخ العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافي.