أشكال التصرف في عقارات الدولة
تمتلك المملكة العربية السعودية مساحات واسعة من الأراضي الغنية بالثروات الطبيعية والموارد المتنوعة، وقد كان لديها الرؤية والرغبة في تحويل هذه الأراضي إلى مشاريع استثمارية تعود بالفائدة على المجتمع والاقتصاد على حد سواء، قد يكون الاهتمام المستمر بـ عقارات الدولة من قبل المملكة العربية السعودية دليلاً قاطعاً على رؤية حكيمة تهدف إلى تحقيق التنمية الشاملة والمستدامة، وتعد هذه الاستراتيجية جزءاً رئيسياً من رؤية المملكة للتنمية الاقتصادية، وتعكس التزامها بتحقيق التغيير والابتكار في قطاع العقارات، وعليه حرصنا على توضيح أشكال التصرف في عقارات الدولة وفق لائحة التصرف في عقارات الدولة الصادرة بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة رقم ق/1/18/2023 بتاريخ 10/3/1445هـ.
ما هي عقارات الدولة في السعودية؟
عقارات الدولة في المملكة العربية السعودية هي بالأخص جميع الأراضي داخل المملكة، والمنفكة عن الملكية الخاصة للأفراد والشركات والمؤسسات، حيث تكون ملكية عقارات الدولة ثابتة بصك تملك، وجميع الأراضي والمباني المملوكة للدولة داخل المملكة وخارجها.
والجدير بالذكر أن يجوز للهيئة العامة لعقارات الدولة في حدود اختصاصها التصرف في أي من عقارات الدولة، بأي من أشكال التصرف الآتية:
- التخصيص وهو القيام بوضع أي من عقارات الدولة تحت تصرف جهة حكومية أو غيرها لتحقيق خدمة أو منفعة عامة.
- التأجير.
- الاستثمار وهو القيام بتوظيف وتشغيل عقارات الدولة بهدف المحافظة عليها وتطويرها وتوفير الاحتياج الحكومي والمشاريع العامة والاستفادة منها لتحقيق عوائد مالية وزيادة إيرادات الدولة.
- البيع.
- المعاوضة وهي استبدال عقار مملوك للغر بعقار مملوك للدولة.
وباستثناء التخصيص يكون التصرف في عقارات الدولة لقاء أفضل عائد مالي يمكن الحصول عليه بعد إجراء التقييمات اللازمة.
قد يهمك الاطلاع على: تملك غير السعوديين للعقار واستثماره
التخصيص كأحد أشكال التصرف في عقارات السعودية
تخصص عقارات الدولة لمصلحة الجهات الحكومية، في حدود حاجاتها إليها، وذلك وفق ضوابط يعتمدها مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة، كما أن للهيئة العامة لعقارات الدولة تخصيص عقارات الدولة لغير الجهات الحكومية بعد موافقة رئيس مجلس الوزراء، كما أن لا يجوز استخدام عقار الدولة المخصص إلا فيما خصص له ومن الجهة المخصص لها.
بالإضافة إلى ذلك يتعين على الجهة المخصص لها عقار الدولة بإعادته إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة، عند انتفاء حاجتها إليه، وإذا ترك عقار الدولة المخصص دون استخدامه، تتولى الهيئة العامة لعقارات الدولة استرجاعه بعد إخطار الجهة التي كان مخصصاً لها العقار، كما تلغي الهيئة التخصيص عند الاقتضاء، وفق ضوابط يعتمدها مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة.
التأجير كأحد أشكال التصرف في عقارات السعودية
يكون للهيئة العامة لعقارات الدولة تأجير عقارات الدولة لمدة لا تزيد على عشر سنوات، وتحدد مدة عقد التأجير بناء على تقدير الهيئة، واستثناء مما سبق، يجوز أن يتضمن العقد النص على تمديده بعد نهاية مدته الأولى لمدة لا تزيد على خمس سنوات، وفي هذه الحالة يجوز أن ينص على زيادة الأجرة بما لا يقل عن (٥%) من أجرة المدة الأصلية إذا كان التمديد لسنة واحدة فأقل، وبما لا يقل عن (١٠%) من أجرة المدة الأصلية إذا كان التمديد لأكثر من سنة، كما أن للهيئة العامة لعقارات الدولة بعد موافقة المحافظ تمديد عقد التأجير في الحالات التي تستدعي تمديد العقد للمستأجر إلى حين الانتهاء من إعادة إجراءات الطرح والترسية على ألا يتجاوز التمديد بمجموع مدده عن سنة.
ويكون تسليم عقار الدولة المؤجر إلى المستأجر بموجب محضر تثبت فيه حالة العقار ومحتوياته بشكل مفصل، ويوقع المحضر من الهيئة والمستأجر ويرفق مع المحضر رفع مساحي معتمد للعقار، كما يكون تسليم عقار الدولة المؤجر إلى الهيئة عند إخلائه بموجب محضر تثبت فيه حالته وما أصابه من أضرار نتيجة سوء الاستخدام، ويوقع المحضر من الهيئة والمستأجر، وفي حال اعتراض المستأجر على محتوى المحضر فله أن يكتب تحفظه مسبباً في المحضر ويوقع عليه.
وتشكل بقرار من المحافظ لجنة من ثلاثة أعضاء لحصر الأضرار التي تقع على عقار الدولة المؤجر، وتقدير قيمة التعويض وتحرير محضر مفصل بذلك، خلال مدة لا تتجاوز ستين يوماً من تاريخ إخلاء العقار، وللجنة الاستعانة بمن تراه لتنفيذ أعمالها، وتبلغ الهيئة المستأجر بنتيجة هذا الحصر وقيمة التعويض خلال مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ تحرير المحضر على عنوانه المسجل لدى الهيئة مرافقاً له صورة من المحضر، ويجب على المستأجر سداد التعويض خلال تسعين يوماً من تاريخ تبلغه.
هذا وللهيئة العامة للعقارات تأجير عقارات الدولة مباشرة بعد تقدير أجرتها من قبل لجنة التقدير، وبعد الإعلان عن تأجيرها في مزايدة عامة لمرتين وفق أحكام لائحة التصرف في عقارات الدولة، ودون أن يتقدم أي مستثمر في كلتا المرتين على أن يكون التأجير المباشر خلال شهرين من التاريخ المحدد لتسلم عروض التأجير للمرة الثانية.
قد يهمك الاطلاع على: كيفية ابرام وتنفيذ عقود المنافسات والمشتريات الحكومية
ويجوز للهيئة تأجير بعض عقارات الدولة لأغراض مؤقتة، وذلك على النحو الآتي:
- التأجير على أساس يومي أو شهري لغرض إقامة فعالية أو تنظيم مناسبة.
- التأجير على منفذي المشروعات بما لا يتجاوز ثلاث سنوات، قابلة للتمديد تبعاً لحاجة المشروع.
- تأجير العقارات الملغاة صكوكها على من بيده العقار بما لا يتجاوز سنة، ويجوز تمديدها لمدة أو مدد أخرى لا تتجاوز بمجموعها خمس سنوات، وذلك إلى حين صدور قرار مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة بالمعالجة النهائية لكيفية التصرف بها.
وأيضاً للهيئة مطالبة من يستغل عقاراً للدولة دون سند نظامي بأجرة المثل، التي تقدرها لجنة التقدير، وذلك عن مدة استغلال العقار أو بقائه في حيازته، ولا يخل ذلك بأي جزاء أو إجراء يفرض بموجب الأنظمة واللوائح.
والجدير بالذكر أنه لا يجوز في الأحوال الآتية التصرف في عقارات الدولة بالتأجير إلا بعد الحصول على موافقة مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة:
- إذا كانت مدة التأجير تزيد على عشر سنوات.
- إذا كان هناك اعتبارات خاصة تحيط بالعقار.
كذلك تعد الهيئة نماذج موحدة لعقد تأجير عقارات الدولة يبين حقوق المتعاقدين والتزاماتهم.
الاستثمار كأحد أشكال التصرف في عقارات السعودية
للهيئة العامة لعقارات الدولة في سبيل تحقيق الأهداف المسندة إليها الدخول بنفسها أو من خلال شركة تؤسسها في شراكات مع الغير بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة، ومن صورها الآتي:
- اتفاقيات شراكة أو تأسيس شركة مع مستثمر يكون فيها عقار الدولة هو قيمة مساهمة الهيئة في مقابل مساهمة مالية من المستثمر.
- تأسيس شركة بمساهمة من الهيئة والغير مع منح هذه الشركة حق الاستثمار أو التطوير العقارات الدولة.
- المساهمة في رأسمال شركة قائمة لقاء حصة من أرباح الاستثمار أو التطوير يكون فيها عقار الدولة هو قيمة المساهمة التي تتقدم بها الهيئة.
- استثمار عقارات الدولة من خلال الصناديق الاستثمارية.
للهيئة إبرام عقود تطوير عقارات الدولة على أساس نموذج عقد البناء والتشغيل والتحويل.
كما تستثمر الهيئة عقارات الدولة عن طريق المزايدة العامة من خلال المفاضلة بين العروض بالطريقة المناسبة، ومن صورها الآتي:
- حصة من إيراد المشروع وتكون المنافسة فيها على أعلى حصة تستحق للهيئة من الإيراد.
- المنافسة على أعلى عائد سنوي خلال مدة زمنية محددة.
- المنافسة في المدة الزمنية للاستثمار وأعلى عائد استثماري معاً.
- حصة من إيراد المشروع مع حد أدنى سنوي للهيئة، وتكون المنافسة على أعلى حصة من الإيراد لا يقل عن الحد الأدنى.
- المنافسة على توفير أكبر مساحة من الوحدات المبنية للهيئة، مقابل حق الجهة المنفذة في استغلال الجزء المتبقي من عقارات الدولة لإقامة وحدات عليها لمصلحتها.
هذا تحدد طريقة المفاضلة بين العروض وفق الضوابط التي يعتمدها مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة على أن ينص على ذلك في شروط المزايدة العامة عند الإعلان عنها.
كما إنه إذا كان التصرف في عقارات الدولة بالاستثمار يتضمن إقامة مشروع لصالح الدولة، فللهيئة منح المستثمر مدة زمنية غير مدفوعة لا تتجاوز10% من مدة العقد للتجهيز أو الإنشاء، وإذا لم يكمل المستثمر تجهيز المشروع أو إنشائه، فعليه سداد أجرة المثل عن هذه المدة، وتقدر مدة التجهيز أو الإنشاء وفقاً لظروف المشروع وطبيعته، وينص عليها صراحة في كراسة شروط المزايدة.
قد يهمك الاطلاع على: حجز موعد استشارة قانونية
والجدير بالإشارة أن المدة الزمنية لعقود استثمار عقارات الدولة، حيث تكون وفقاً للآتي:
- خمس عشرة سنة كحد أقصى لعقارات الدولة التي يتضمن عقد استثمارها إضافة ميان ثابتة عليها أو إجراء أعمال ترميم شاملة لها من قبل المستثمر.
- خمس وعشرون سنة كحد أقصى للأراضي التي يتضمن عقد استثمارها إقامة مبان ثابتة عليها من قبل المستثمر المشروعات استثمارية، وتحدد هذه المشروعات بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة.
- من خمس وعشرين سنة وحتى خمسين سنة كحد أقصى للمشروعات الاستثمارية الكبرى، وتحدد هذه المشروعات بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة.
ولا يجوز تمديد أو تجديد عقود الاستثمار المبرمة وفقاً للائحة باستثناء ما يخص الآتي:
- العقارات المخصصة للنفع العام، أو النشاط خدمي، المستثناة من المزايدة، وتجدد عقود استثمارها أو تمدد لمدة مماثلة لمدة العقد الأصلية مرة واحدة وذلك بعد إعادة تقدير قيمة استثمارها عند كل تمديد من قبل لجنة الاستثمار.
- الأراضي التي يتضمن عقد استثمارها إقامة مبان ثابتة عليها من قبل المستثمر، وتمدد عقود استثمارها لمدة أو مدد لا تتجاوز في مجموعها عشر سنوات، وذلك بعد إعادة تقدير قيمة استثمارها عند كل تمديد من قبل لجنة الاستثمار.
- الحالات التي تستدعي تمديد العقد للمستثمر لحين الانتهاء من إعادة الطرح والترسية على ألا تزيد مدة التمديد في هذه الحالة على سنة.
- عقود الاستثمار التي يتضمن تجديدها اشتراطات يترتب عليها إضافة استثمارات جديدة لا تقل عن قيمة الاستثمار الأصلي، وتجدد لمرة واحدة لا تزيد على المدة الأصلية مع الالتزام بالآتي:
- أن تقدر لجنة الاستثمار قيمة استثمار الأصول القائمة باعتبارها ملكاً للدولة.
- أن تقدر لجنة الاستثمار قيمة استثمارية مستقلة للأصول التي ستضاف إلى العقار على أن تؤول ملكيتها بعد انتهاء مدة التجديد إلى الدولة.
هذا وللهيئة الاتفاق مع المستثمرين الذين لا تزال عقود استثمارهم سارية على زيادة حجم الاستثمار في مشروعاتهم مقابل زيادة مدة العقود، وذلك متى كانت قيمة الاستثمار التي يتفق على إضافتها تعادل أو تزيد على قيمة الاستثمار الأصلي، وعلى ألا تزيد مدة العقد الإجمالية على خمسين سنة من تاريخ سريان الاتفاق، وأن يعاد تقدير قيمة الاستثمار من قبل لجنة الاستثمار، وأن تقدر قيمة الأصول القائمة وقت الاتفاق على أساس أنها مملوكة للدولة.
كما إنه يراعى في عقود استثمار عقارات الدولة ما يأتي:
- موافقة الهيئة على الجهة الاستشارية المكلفة من المستثمر بالإشراف والتحقق من تنفيذ المشروع وفق المواصفات والمخططات والشروط المتفق عليها، وللهيئة الحق في متابعة سير العمل أثناء تنفيذ المشروع وذلك بعد الحصول على تراخيص الإنشاء.
- حصول المستثمر على التراخيص اللازمة من الجهات ذات العلاقة لتشغيل المشروع.
وكذلك للهيئة اشتراط زيادة العائد الاستثماري كل خمس سنوات، وتحدد النسبة في كراسة الشروط المزايدة وعقد الاستثمار، وأيضاً للهيئة حق الرقابة والتفتيش على المشروع محل الشراكة لضمان التزام المستثمر بالتنفيذ حسب المتفق عليه مع الهيئة.
البيع كأحد أشكال التصرف في عقارات السعودية
يجوز التصرف في عقارات الدولة بالبيع بعد موافقة رئيس مجلس الوزراء، وذلك إذا تحققت واحدة أو أكثر من الحالات الآتية:
- أن تنقضي الغاية من الاحتفاظ بالعقار، وألا تكون هناك غاية أخرى.
- إذا كان العقار محاطاً من كل الجهات بأراضي يملكها مالك واحد لها منفذ عمومي وذلك في حال بيعها على ذلك المالك.
- أن يكون من شأن التصرف بالبيع تحقيق مصلحة عامة ضرورية، كالتنمية المجتمعية أو الاقتصادية.
- أن يكون العقار غير مجد للاستثمار أو يصعب استثماره أو إدارته، بسبب موقعه أو خصائصه.
- زوائد نزع الملكية وزوائد التنظيم وزوائد التخطيط وزوائد المنح.
- العقارات المكملة للعقارات المجاورة.
- الملكيات المشاعة.
- العقارات الملغاة صكوكها بعد حسم قيمة نمائها والمباني المقامة عليها لصالح منشئها.
كما يكون التصرف بالبيع في زوائد نزع الملكية وزوائد التنظيم وزوائد التخطيط وزوائد المنح وفقاً للقواعد الآتية:
- تقدر قيمة المبيع من قبل لجنة التقدير.
- تباع زوائد نزع الملكية وفق ما قضى به نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، ولائحته التنفيذية والتعليمات الصادرة تنفيذاً له.
- تباع المالك العقار المجاور زوائد التنظيم وزوائد التخطيط التي لا تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها أو لا يمكن للهيئة استثمارها، وذلك بسعر السوق وقت البيع.
- يجوز أن تباع أو تستثمر زوائد التنظيم وزوائد التخطيط التي تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها عن طريق المزايدة العامة، إلا إذا كان هناك ضرر على مالك العقار المجاور لها من جراء استثمارها أو بيعها لغيره، وفي هذه الحالة تباع لمالك العقار المجاور بسعر السوق وقت البيع شريطة أن يثبت الضرر بمعرفة لجنة فنية يشكلها المحافظ.
- تباع زوائد التنظيم وزوائد التخطيط التي يتعدد المجاورون المستفيدون منها ولا يمكن للهيئة استثمارها عن طريق مزايدة تقتصر عليهم وذلك بعد تعديل خطوط التنظيم.
- تباع زوائد المنح على الأشخاص الذين خصصت لهم أراضي تزيد مساحتها على المساحة المقررة في أمر المنح، ويراعى أن تكون القيمة بسعر السوق وقت البيع.
كذلك إذا كان البيع لعقار الدولة مؤجل الثمن، فعلى الهيئة أن تشترط على المشتري تقديم الضمانات الكافية، ومن ذلك ألا تنقل الملكية إليه إلا بعد استيفاء الثمن كاملاً أو رهن محل البيع لمصلحة الهيئة أو غير ذلك من الضمانات، ويكون تسليم عقار الدولة المبيع وفقاً لما تم توضيحه في ضوابط التأجير، و يجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كان العقار في حيازة المشتري قبل البيع أو كانت الهيئة قد استبقت المبيع في حيازتها بعد البيع لسبب آخر غير الملكية.
قد يهمك الاطلاع على: أهمية صياغة ومراجعة العقود والاتفاقيات القانونية
المعاوضة كأحد أشكال التصرف في عقارات السعودية
للهيئة العامة لعقارات الدولة بعد موافقة رئيس مجلس الوزراء معاوضة عقار الدولة بعقار مملوك للغير، حيث تكون معاوضة عقارات الدولة وفقاً للقواعد الآتية:
- أن تقدر قيمة العقار المعاوض والمعاوض به وفقاً لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، ولائحته التنفيذية والتعليمات الصادرة تنفيذاً له.
- أن يكون الغرض من المعاوضة هو تحقيق مصلحة عامة.
- تتم المعاوضة مع العقار المملوك ملكية خاصة في حال عدم توافر العقار المطلوب لدى أي جهة حكومية وعدم توافر اعتمادات مالية لنزع الملكية وقت حاجة الهيئة إلى العقار.
