تعديلات جديدة على ضريبة التصرفات العقارية
في ظل الدور الرئيسي الذي تلعبه القطاعات العقارية والاستثمارية في دعم الاقتصاد الوطني، تُبدي المملكة العربية السعودية اهتماماً متزايداً بتطوير السياسات والتشريعات المنظمة لهذه القطاعات، وفي هذا الإطار تُعتبر ضريبة التصرفات العقارية إحدى الأدوات المهمة التي تسعى المملكة إلى إضافة تعديلات عليها بما يتماشى مع المستجدات والمتغيرات الاقتصادية والاجتماعية، حيث يسلط هذا المقال الضوء على جهود المملكة في هذا الصدد، من خلال استعراض الأهداف الاستراتيجية والآليات التي تتبناها لتطوير ضريبة التصرفات العقارية، بما في ذلك إضافة التعديلات اللازمة على لائحة ضريبة التصرفات العقارية والتي صدرت مؤخراً بموجب قرار وزير المالية رقم (1445-88-1) وتاريخ 02 /09 /1445هـ لتعزيز دور هذه الضريبة في دعم التنمية الشاملة على أرض المملكة العربية السعودية.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
إن ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية عبارة عن نوع من أنواع الضرائب المفروضة على كل عملية تصرف عقاري، والتي تشمل أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته لغرض تملكه أو تملك منفعته، بما في ذلك ودونما حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد، وكمثال على ذلك البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة والإجارة والإيجار التمويلي ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق انتفاع لمدة تزيد عن خمسين عاماً.
قد يهمك أيضاً: ما هو المشروع العقاري على الخارطة؟
ما هي قيمة ضريبة التصرفات العقارية؟
تفرض ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية بنسبة قدرها 5% من إجمالي قيمة التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف، وأيضاً تشمل الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شامل لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزاً أو مشاعاً أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات وسواء كان التصرف موثق أو غير موثق.
ما هي التصرفات العقارية المستثناة من ضريبة التصرفات العقارية؟
كشفت لائحة ضريبة التصرفات العقارية وفقاً لأخر تعديلات لها عن العديد من التصرفات العقارية المستثناة من هذا النوع من الضريبة، حيث يعد من التصرفات التي لا تدخل في حيز التصرفات العقارية التي يفرض عليها ضريبة وفق أحدث تعديلات تشريعية، الآتي:
- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها.
- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي»، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.
- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام، ويقصد بالنفع العام لأغراض هذه الفقرة الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.
- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.
- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.
- التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.
- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان، وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.
- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان لائحة ضريبة التصرفات العقارية وذلك تنفيذاً لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي.
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
- التصرف في العقار من خلال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة عدا شركات المحاصة بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار، وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.
- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين بالمملكة، وبشرط المعاملة بالمثل.
- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه في حال تم توثيقه لاحقاً بعد سريان الضريبة شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة.
- التصرف في العقار من أي شخص لشركة، بشرط أن يكون ذلك العقار مثبتاً في أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة، وأن يكون ذلك الشخص شريكاً في تلك الشركة في تاريخ إثبات العقار ضمن أصولها، وأن يُقدم المُتصرف قوائم مالية مدققة أو شهادات معتمدة من محاسب قانوني مرخص تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وحتى تاريخ التصرف.
- التصرف العقاري الذي يقدم اشتراكاً عينياً في رأس مال صندوق استثمار عقاري يؤسس وفق أنظمة ولوائح هيئة السوق المالية بشرط عدم التصرف في وحدات الصندوق أو الحصص المقابلة للتصرف العقاري حتى تاريخ إنهاء الصندوق أو تصفيته، أو لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الوحدات أو الحصص، أيهما أسبق.
- التصرف العقاري من قبل شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة ويملك هذا الشخص بشكل مباشر أو غير مباشر جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق، ويشمل ذلك حالة تطابق نسبة الملكية الكاملة للأشخاص الطبيعيين في العقار والكيان المتصرف له، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية أولئك الأشخاص بالكيان المتصرف له لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف العقاري بين شركة وأخرى مؤسستين في المملكة تملك إحداهما بشكل مباشر أو غير مباشر جميع أسهم الشركة الأخرى أو حصصها، والتصرف العقاري بين شركة وصندوق استثماري مؤسسين في المملكة وتملك الشركة بشكل مباشر أو غير مباشر جميع وحدات الصندوق، والتصرف العقاري بين الشركات أو الصناديق الاستثمارية المؤسسة في المملكة التي تكون جميع حصصها أو أسهمها أو وحداتها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من نفس الأشخاص، ويشترط في جميع الأحوال أن تظل جميع أسهم الشركة المتصرف لها أو حصصها أو وحدات الصندوق المتصرف له مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر لنفس الأشخاص لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.
- التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل وقف ذري «أهلي» أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف
- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
لا يعد إخلالاً بشرط عدم التصرف بالحصص أو الأسهم المقابلة للتصرف العقاري المستثنى، التغيير في نسبة الملكية من خلال الطرح العام لأسهم الشركة المتصرف لها أو وحدات الصندوق المتصرف له وفقاً لأنظمة ولوائح هيئة السوق المالية.
كما لا تخضع المعاملة للضريبة إلا مرة واحدة، وذلك في الحالات التي يتحقق فيها وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة، وللهيئة صلاحية تحديد الصور والحالات.
قد يهمك أيضاً: كيفية استرداد المطورين العقاريين لضريبة القيمة المضافة
ما هي ضوابط استحقاق ضريبة التصرفات العقارية؟
تستحق الضريبة في تاريخ التصرف على أساس القيمة المتفق عليها بين طرفيه أو أطرافه أو قيمة العقار، وبشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف على ألا تتضمن قيمة العقار لأغراض احتساب الضريبة هامش الربح الضمني في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً، وتفرض على التصرف العقاري بما في ذلك العقارات المنجزة أو التي لا زالت قيد الإنجاز أو على الخارطة، ويكون تاريخ التصرف فيما يتعلق بمشروع (البناء والتملك والتشغيل والتحويل) هو تاريخ نقل الملكية أو الحيازة فعلياً للمتصرف له، ويجب سداد الضريبة المستحقة، وفقاً للآتي:
- يكون موعد سداد الضريبة المستحقة في أو قبل تاريخ توثيق التصرف، ويكون موعد سداد الضريبة على سبيل المثال لا الحصر كالتالي:
- تسدد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد التصرف المثبت بمحررات غير رسمية خلال (30) يوماً تقويمياً من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي، أو نقل الملكية أو انتقال الحيازة فعلياً في مشروع (البناء والتملك والتشغيل والتحويل)، ويتم إيقاع غرامة التأخر في السداد بتجاوز هذه المدة، ويجوز إثبات تاريخ التصرف بكافة الوسائل والقرائن الدالة عليه.
- يحق للهيئة أن تعتد بالتصرفات الصورية أو المستترة بما يحقق مقتضيات تحصيل الضريبة بشكل عادل.
قد يهمك أيضاً: الترخيص لممارسة خدمة الاستشارات والتحليلات العقارية
ما هي حالات رد ضريبة التصرفات العقارية؟
ترد ضريبة التصرفات العقارية في الحالات الآتية:
- الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، أو المسددة عن تصرف عقاري لم يكتمل.
- الضريبة المسددة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه شريطة عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
