تملك غير السعوديين للعقار واستثماره
القطاع العقاري يعتبر في الوقت الحالي من أهم القطاعات المشاركة في النمو الاقتصادي للمملكة العربية السعودية، ولهذا نجد استمرار حرص المملكة على تطوير وتحديث هذا القطاع من خلال إصدار الأنظمة التشريعية التي تسهم في إرساء كافة القواعد المنظمة للتعامل في هذا القطاع سواء بالنسبة للمواطنين أو الأجانب، والجدير بالذكر في شأن تعامل الأجانب على العقارات داخل المملكة العربية السعودية، أن المملكة حرصت من البداية على وضع نظام بخصوص تملك غير السعوديين للعقار في المملكة واستثماره، بل وداومت على وضع التعديلات التي من شأنها رفع وتحسين كفاءة وفعالية كافة الإجراءات والشروط والضوابط المتعلقة بتملك غير السعوديين سواء من الأفراد أو الشركات للعقار أو الإنتفاع به، وكذلك حرصت المملكة على وضع تعديلات في نظام تملك الأجانب للعقار واستثماره تعمل على تعزيز القدرة التنافسية والتسويقية للعقار في المملكة، بالإضافة لتحفيز ارتفاع معدلات النمو في القطاعات الاقتصادية الأخرى المرتبطة به، وكذلك نجد أن تمكين غير السعوديين من تملك العقارات داخل السعودية يعمل على جذب الأموال أو ما تسمى برؤوس الأموال الأجنبية إليها مما يسهم في رفع معدلات نموها الاقتصادي بين جميع الدول الأخرى، ومن هذا المنطلق سوف نقوم في هذا المقال بالإجابة على كافة الاستفسارات التي تتعلق بضوابط وشروط تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في المملكة العربية السعودية.
من هم الأشخاص غير السعوديين المسموح لهم بتملك العقار في السعودية؟
أفادت المادة الأولى من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية، أنه يجوز للمستثمر غير السعودي من الأشخاص ذوي الصفة الطبيعية (الأفراد) أو الاعتبارية (المنشآت) المرخص له بمزاولة أي نشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي تملك العقار اللازم لمزاولة ذلك النشاط، ويشمل العقار اللازم لسكنه وسكن العاملين لديه، وذلك بعد موافقة الجهة التي أصدرت الترخيص، كما أنه إذا كان الترخيص يشمل شراء مباني أو أراضي لإقامة مباني عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير فيجب ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضاً وبناء عن ثلاثين مليون ريال سعودي، ويشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته.
قد يهمك قراءة: لماذا قد تحتاج إلى محامي متخصص في القضايا الدولية؟
وتأكيداً لما سبق، فقد نصت المادة الثامنة من نظام الاستثمار الأجنبي في السعودية والفقرة الثانية من المادة الخامسة من لائحته التنفيذية، على أنه يتمتع المشروع الأجنبي المرخص له في السعودية بحق تملك العقارات اللازمة في حدود الحاجة لمزاولة النشاط المرخص أو لغرض سكن كل العاملين بها أو بعضهم.
هذا ومن ناحية أخرى هامة، فقد أفادت أيضاً المادة الأولى من نظام تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء في مجلس التعاون لغرض السكن والاستثمار بأنه يسمح لمواطني دول مجلس التعاون من الأفراد أو الشركات المملوكة بالكامل لمواطني دول مجلس التعاون باستئجار وتملك العقارات المبنية والأراضي لغرض السكن أو الاستثمار في أية دولة عضو، بإحدى طرق التملك المقررة نظاماً أو بالوصية أو الميراث، ويعاملون في هذا الشأن معاملة مواطني الدولة التي يقع فيها العقار، والجدير بالإشارة إشتراط المادة الثانية من نظام تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء في مجلس التعاون لغرض السكن والاستثمار على إنه إذا كان العقار أرض فيجب أن يستكمل بناؤها أو استغلالها خلال أربع سنوات من تاريخ تسجيلها باسمه، وإلا كان للدولة التي يقع فيها العقار حق التصرف بالأرض مع تعويض المالك بنفس ثمنها وقت شرائها أو ثمنها حين بيعها أيهما أقل مع حفظ حقه بالتظلم أمام الجهة المختصة بالدولة، ويحق للدولة أن تمدد المدة المذكورة إذا اقتنعت بأسباب تأخر المالك عن تلك المدة.
ورجوعاً لنظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية، فقد أوضحت المادة الثانية منه أنه يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية (الأفراد) المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد الترخيص لهم من وزارة الداخلية، وتأكيداً وتماشياً مع ذلك، بينت الفقرة (هـ) من المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة في السعودية، أن من ضمن الحقوق والمزايا التي يتمتع بها حامل الإقامة المميزة في المملكة العربية السعودية، امتلاك العقارات للأغراض السكنية، والتجارية، والصناعية، وذلك فيما عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، والمناطق الحدودية، هذا بالإضافة لخضوع العقارات السكنية والتجارية والصناعية التي يمتلكها حامل الإقامة المميزة للأنظمة والقواعد والإجراءات المعمول بها، ولا يخل امتلاكه للعقارات التجارية والصناعية بتطبيق الأحكام المنظمة للاستثمار الأجنبي المقررة نظاماً، وذلك وفق الفقرة الخامسة من المادة الثانية من اللائحة التنفيذية لنظام الإقامة المميزة في السعودية.
قد يهمك قراءة: أهمية الحصول على الاستشارات القانونية
وكذلك أكدت المادة الثالثة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية، على جواز التعامل على أساس المعاملة بالمثل للممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة بتملك المقر الرسمي ومقر السكن لرئيسها وأعضائها، ويجوز للهيئات الدولية والإقليمية في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها تملك المقر الرسمي لها، وذلك كله بشرط الحصول على ترخيص من وزير الخارجية.
ولا يجب علينا أن ننسى ما بينته المادة الرابعة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية، على جواز تملك العقار للسكن الخاص في السعودية في غير الحالات السابقة، وذلك بموافقة من رئيس مجلس الوزراء.
هل يوجد استثناءات على تملك الأشخاص غير السعوديين للعقار في السعودية؟
أوضحت المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية، أنه لا يجوز لغير السعودي بأي طريق غير الميراث اكتساب سواء حق الملكية أو حق الارتفاق أو الانتفاع على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، ويستثنى من ذلك اكتساب حق الملكية حال كان مقرون به وقف العقار المملوك، وذلك طبق للقواعد الشرعية على جهة سعودية معينة، شريطة أن ينص في الوقف على أن يكون للجهة المختصة بالأوقاف حق النظارة على الموقوف.
ويقصد بغير السعودي هنا ما يأتي:-
1- الشخص ذو الصفة الطبيعية (فرد) والذي لا يحمل الجنسية السعودية.
2- الشركات غير السعودية.
3- الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية، وذلك وفق الضوابط التي تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
4- الأشخاص أو الفئات التي يقرر مجلس الوزراء أو رئيس مجلس الوزراء إدراجها ضمن تلك الفئة.
ما هي الأثار المترتبة على تطبيق أحكام نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية؟
أكدت المادة السابعة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره في السعودية، أن تطبيق هذا النظام لا يخل بما يأتي بيانه:-
1- حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة، ويتعين إعمال أحكام هذا النظام بعد نفاذه عند انتقال ملكية العقار.
2- المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية، بحيث يحق لمالك العقار بموجب المادة الثالثة من نظام تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء في مجلس التعاون لغرض السكن والاستثمار، التصرف في العقار المبني في أي وقت، أما إذا كان أرضاً فيجوز التصرف فيها من تاريخ استكمال بنائها أو استغلالها أو مرور أربع سنوات من تاريخ تسجيلها باسمه، ويجوز استثناء التصرف فيها قبل ذلك بشرط الحصول على إذن من الجهة المختصة في الدولة.
3- اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني أصلي آخر على عقار عن طريق الميراث.
4- الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع .
ما هي شروط منح الترخيص للاستثمار الأجنبي بحيث يتم التمتع بتملك العقار في السعودية؟
أوضحت المادة السادسة من اللائحة التنفيذية لنظام الاستثمار الأجنبي، يشترط لمنح الترخيص للاستثمار الأجنبي بحيث يتم التمتع بتملك العقار في السعودية الآتي بيانه:-
1- ألا يكون النشاط الإستثماري المطلوب الترخيص له ضمن الأنشطة المستثناة من الاستثمار الأجنبي.
2- أن تكون المواصفات الفنية للمنتج وأسلوب انتاجه مطابق للمواصفات السعودية أو الخليجية أو الدولية.
3- ألا يكون طالب الترخيص سبق صدور أحكام أو قرارات نهائية بسبب مخالفات جوهرية ضده.
4- ألا يكون طالب الترخيص سبق صدور أي أحكام ضده، بما فيها الأحكام المالية والتجارية سواء داخل المملكة أو خارجها.
5- التزام طالب الترخيص بالشروط والضوابط والإقرارات والتعهدات الملحقة بنموذج طلب الترخيص الإستثماري.
6- أن يحقق منح الترخيص أهداف الاستثمار وأغراض وزارة الاستثمار.
ما هي شروط الحصول على الإقامة المميزة بحيث يتم التمتع بتملك العقار في السعودية؟
أفادت المادة الرابعة من نظام الإقامة المميزة في المملكة العربية السعودية، أنه يشترط للتقدم بطلب الحصول على الإقامة المميزة ما يأتي: -
أ- تقديم جواز سفر ساري المفعول.
ب- ألا يقل سن المتقدم عن إحدى وعشرين سنة.
ج- تقديم ما يثبت الملاءة المالية للمتقدم.
د- تقديم سجل جنائي يثبت خلو المتقدم من السوابق.
هـ- تقديم تقرير صحي عن حالة المتقدم الصحية يثبت خلوه من الأمراض المعدية، لا يزيد تاريخه على ستة أشهر من تاريخ التقدم.
و- أن تكون إقامة المتقدم نظامية في حال كان متقدماً من داخل المملكة.
هل يجوز نزع الملكية من المالك غير السعودي للعقار في السعودية؟
أوضحت المادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أنه يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توفر الأراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع، ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية.
والجدير بالإشارة أيضاً أنه وفقاً للفقرة الرابعة من المادة الخامسة من لائحة نظام الاستثمار الأجنبي في السعودية، يعد من ضمن المزايا التي يتمتع بها المستثمر الأجنبي كأحد الأشخاص التي يحق لها تملك العقارات في المملكة، عدم مصادرة الإستثمارات كلاً أو جزءاً إلا بحكم قضائي أو نزع ملكيتها كلاً أو جزءاً إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل.
قد يهمك قراءة: تأسيس جمعية الملاك في العقار المشترك والمجمع العقاري
وكذلك أيضاً تجدر الإشارة إلى ما نصت عليه المادة الرابعة من نظام تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء في مجلس التعاون لغرض السكن والاستثمار، من حيث عدم تعارض هذا التنظيم مع حق المملكة العربية السعودية التي يقع فيها العقار في نزع ملكيته للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل للمالك طبقاً للأنظمة التي تعامل بها مواطنيها، والذي سبق الإشارة له، وهو نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية.
