دليل اعداد النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية
النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية يعد أحد الركائز الأساسية التي تنطلق منها عملية إدارة وتنظيم العقارات المشتركة في المملكة العربية السعودية، فنظراً للتزايد المستمر في العمران والنمو السكاني في المملكة أصبح لزاماً على مالكي الوحدات العقارية أن يدركوا أهمية وجود نظام أساسي ينظم علاقتهم المشتركة ويضع قواعد واضحة للتعاون والتفاهم بين الملاك، حيث يعمل النظام الأساسي كوثيقة قانونية تحدد القواعد واللوائح اللازمة لتنظيم عمل جمعية ملاك الوحدات العقارية، وتحفظ حقوق جميع المالكين وتعزز مشاركتهم في صنع القرارات المتعلقة بالعقارات، بحيث تمثل مبادئ توجيهية تكون مرجع رئيسي لتفعيل العمل الجماعي، وهي مصدر إلهام لتحقيق مصالح الوحدات العقارية في المملكة، ومن هذا المنطلق ولأهمية هذا النظام الأساسي كونه ركيزة النجاح للعمل الجماعي والتنمية العقارية سوف نوضح في هذا المقال كافة التفاصيل الهامة التي يجب أن يشتمل عليها النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية بحسب ما تضمنه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإداراتها ولائحته التنفيذية والنموذج الاسترشادي الصادر عن الهيئة العامة للعقار في المملكة العربية السعودية.
تعريف جمعية ملاك الوحدات العقارية
تعد جمعية ملاك الوحدات العقارية في المملكة العربية السعودية كيان يؤسسه الملاك أو من يمثلهم، في عقار مشترك لغرض غدارة جميع شؤون ذلك العقار، ويكون على ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك أو من يمثلهم التقدم إلى الهيئة أو من تسند له ذلك بطلب تسجيل جمعية الملاك حال تأسيسها خلال ثلاثين يوم من تاريخ التأسيس وإلا جاز لأي منهم التقدم بطلب التسجيل، كما يشترط لتسجيل جمعية الملاك توافر المتطلبات الآتية:
أ- بيانات ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقارات المشتركة ومن يمثلهم إن وجدوا، التي تحددها الهيئة العامة للعقار.
ب- بيانات العقار المشترك التي تحددها الهيئة، بما في ذلك العنوان الوطني ورقم صك الملكية.
ج- النظام الأساسي.
د- أسماء أعضاء الجمعية العامة وقت التسجيل.
هـ- أي متطلب آخر تحدده الهيئة العامة للعقار.
والجدير بالذكر أن الهيئة العامة للعقار تعد سجل خاص لقيد جمعيات الملاك، وفيما عدا ذلك للهيئة إسناد إجراءات التسجيل إلى القطاع الخاص ولا تكتسب تلك الجمعيات الشخصية المعنوية المستقلة إلا بعد تسجيلها.
قد يهمك قراءة: أبرز ملامح اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية
مشتملات النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية
يجب أن يشتمل النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية في المملكة العربية السعودية من أحكام وفق الآتي:
- اختصاصات الجمعية العامة وقواعد عملها.
- إجراءات الدعوة إلى اجتماعات الجمعية العامة، وتحديد النصاب اللازم لصحة انعقادها ولاتخاذ القرارات.
- الشروط اللازم توافرها في المدير، وقواعد تعيينه، وتحديد صلاحياته، وطريقة عمله، وأجره إن وجد.
- قواعد التوقيع على العقود وغيرها من الالتزامات المالية.
- إجراءات إبراء ذمة المدير.
- الأحكام المتعلقة باستعمال الأجزاء المشتركة وإدارتها.
- قواعد السلوك العام في العقار المشترك.
- قواعد تحديد مبلغ اشتراكات الملاك وآلية سدادها.
- تحديد بداية السنة المالية للجمعية ونهايتها، وقواعد الصرف من ميزانية الجمعية، وأساليب المراقبة المالية.
- حكماً يشترط موافقة مالك الوحدة العقارية المفرزة لصحة قرار الجمعية العامة بإعادة الفرز في حال ترتب عليه إعادة فرز وحدته.
- القواعد والإجراءات التي تحكم استثمار أموال جمعية الملاك وجمعية المجمع والأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار.
- القواعد التي تتبع عند انقضاء الجمعية، وإجراءات تصفيتها.
- إجراءات تعديل النظام الأساسي.
إضافة إلى ذلك يجوز لجمعية الملاك تضمين النظام الأساسي أحكاماً إضافية، بما لا يتعارض مع أحكام النظام واللائحة والقرارات الصادرة من الهيئة تنفيذاً لهما.
تفصيلات النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية
تضمن النظام الأساسي الاسترشاى الصادر عن الهيئة العامة للعقار العديد من التفصيلات الهامة للنظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية في المملكة العربية السعودية ومنها الآتي:
1- اسم جمعية الملاك ومقرها
تؤسس جمعية ملاك لإدارة شؤون العقار تسمى/ .......................، وتكتسب الشخصية المعنوية والذمة المالية المستقلة بتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار، وتمثل كافة الملاك فيما يتعلق بالتصرفات الواردة على الأجزاء المشتركة من العقار، ويكون مقرها الرئيسي /...................
2- موارد جمعية الملاك
حيث تتكون موارد جمعية الملاك من الاتي:
اشتراكات الملاك والتبرعات والهبات والوصايا والأوقاف والمبالغ التي يتقرر تحصيلها من الملاك لمواجهة التزامات لجمعية العامة والقروض وعوائد استثمار الأجزاء القابلة للاستثمار.
كما أن لرئيس الجمعية العامة الصرف من موارد جمعية الملاك الفائضة على مبلغ الميزانية المعتمدة وفق الصلاحيات المقررة له من الجمعية العامة، على أن يكون الصرف بتوقيعه وتوقيع نائبه، وأن يفصح للجمعية العامة عن كل مبلغ يتم صرفه من موارد جمعية الملاك وما ضرف فيه، خلال ثلاثة أيام من تاريخ الصرف.
3- الميزانية السنوية لجمعية الملاك
يعد مدير العقار مشروع ميزانية سنوية لجمعية الملاك تغطي تكاليف إدارة العقار وصيانة أجزائه المشتركة ويعرضه على الجمعية العامة لاعتماده، ويصرف مبلغ الميزانية المعتمدة ويحول لحساب المدير بتوقيع رئيس الجمعية العامة ونائبه.
4- الصرف من الميزانية
لمدير العقار الصرف من الميزانية المعتمدة لأغراض رعاية شؤون العقار وجمعية الملاك في حدود صلاحياته، على أن يفصح للجمعية العامة عن كل مبلغ يتم صرفه من الميزانية وفيما خرف فيه خلال ثلاثة أيام من تاريخ الصرف.
5- مبالغ اشتراكات الملاك
يدفع كل مالك مبلغ اشتراك سنوي عن كل وحدة عقارية مفرزة يملكها، تحدد قيمته بقرار من الجمعية العامة بما لا يزيد على نسبة 3% من القيمة السوقية للوحدة العقارية أو قيمة شرائها أيهما أعلى، وذلك في حال كانت قيمة الوحدة العقارية تزيد على ثلاثمئة ألف ريال، أما في حال كانت قيمة الوحدة العقارية تساوي أو تقل عن المبلغ المذكور، فتحدد قيمة مبلغ الاشتراك السنوي بما لا يزيد على نسبة 7 % من القيمة السوقية أو الشرائية أيهما أعلى للوحدة العقارية المفرزة، وتقرر القيمة السوقية للوحدة العقارية من قبل مدير العقار.
وأيضاً يجب أن تغطي مبالغ الاشتراكات مكافآت ومصاريف مدير العقار وتكاليف الصيانة وفواتير المياه والكهرباء الناتجة عن الأجزاء المشتركة من العقار ورواتب العاملين في العقار الذين لا يتحمل تكلفتهم محير العقار، مالم يكن هنالك موارد أخرى كافية لتغطيتها، ويصدر مدير العقار قراره بقيمة مبالغ الاشتراكات الواجب دفعها من قبل كل مالك لوحدة عقارية مفرزة أو أكثر، وذلك بعد تقرير مبالغ الاشتراكات من قبل الجمعية، ويقدم مدير العقار قراره في هذا الشأن إلى الهيئة العامة للعقار لاعتماده من قبلها كسند تنفيذي.
يكون دفع مبالغ الاشتراكات عن طريق تحويل بنكي من حساب العضو إلى حساب جمعية الملاك البنكي ويجوز الاتفاق على الية دفع أخرى بقرار من الجمعية العامة ويقوم كل مالك بتزويد رئيس الجمعية العامة بإيصال تحويل مبلغ الاشتراك فور تحويله، ومن ثم يقوم رئيس الجمعية العامة بتقديم كافة إيصالات دفع مبالغ الاشتراكات الواردة إليه لمدير العقار، و لا يخل الحد الأعلى لمبالغ الاشتراكات بمسؤولية مالكي الوحدات عن دفع المبالغ اللازمة لاستيفاء المتطلبات النظامية فيما يتعلق بالعقار بما في ذلك متطلبات الأمن والسلامة ومعايير البناء والتشييد.
6- استثمار أموال جمعية الملاك والأجزاء المشتركة
يجوز استثمار الأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار كما يجوز استثمار الأموال المسجلة في حساب جمعية المجمع الفائضة على مبلغ الميزانية المعتمدة، وذلك بقرار صادر من الجمعية العامة يحدد مجالات الاستثمار وآليته، وفي جميع الأحوال لا يجوز استثمار أموال جمعية المجمع في المجالات التالية:
أ- المشتقات المالية.
ب- الشركات غير المدرجة في السوق المالية السعودية تداول.
ج- أي استثمار يحمل جمعية المجمع مسؤولية أو ضمان لأي التزام أو دين.
د- أي أصول غير قابلة للتسييل خلال ثلاثة أشهر.
كذلك لا يجوز اقتراض جمعية المجمع لأي مبالغ أو أصول تزيد قيمتها الإجمالية عما يعادل 10% من قيمة الأموال الفائضة عن الميزانية المعتمدة المسجلة في حساب جمعية الملاك.
7- الجمعية العامة لجمعية الملاك
- اختصاصات وصلاحيات الجمعية العامة لجمعية الملاك
يكون لجمعية الملاك جمعية عامة تتكون من جميع ملاك الوحدات العقارية المفرزة، وتكون السلطة المهيمنة على إدارة شؤون الجمعية العامة والعقار المشترك وتصريف أمورهما ورسم السياسة العامة لهما واتخاذ كافة القرارات اللازمة لتحقيق أغراضهما، ولها على وجه الخصوص ما يلي:
- الاطلاع على تقرير المدير المتعلق بإدارة المجمع وجمعية المجمع ومركزها المالي خلال السنة المالية، وتقرير مراجع الحسابات إن وجد، واعتمادهما.
- مناقشة الميزانية السنوية لجمعية المجمع واعتمادها.
- تعيين المدير ومراجع الحسابات وتحديد أجورهما.
- إبراء ذمة المدير.
- تعديل النظام الأساسي.
- عضوية الجمعية العامة ورئاستها
يكون كل مالك لوحدة عقارية مفرزة في العقار عضواً في الجمعية العامة، وفي حال تعدد ملاك الوحدة العقارية الواحدة، فيختارون من بين أنفسهم من يشغل عضوية الجمعية العامة ويمثلهم فيها، وتعد قرارات الجمعية العامة ملزمة لجميع الشركاء في الوحدة العقارية المفرزة، وتزول عضوية العضو إذا زالت ملكيته للوحدة العقارية المفرزة، وتنتخب الجمعية العامة رئيساً لها من بين أعضائها يتولى رئاسة اجتماعاتها ومتابعة تنفيذ قراراتها، وتكون مدة رئاسته ثلاث سنوات قابلة للتجديد، ويعين الرئيس نائباً له من بين المترشحين من أعضاء الجمعية العامة، وفي حال عدم ترشح أي من الأعضاء لشغل منصب نائب الرئيس يعين من يختاره الرئيس.
و يدعو رئيس الجمعية العامة كافة الأعضاء إلى ترشيح أنفسهم لرئاسة الجمعية العامة قبل ثلاثين يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء فترة رئاسته، وتتضمن الدعوة موعد الاجتماع الذي سيتم فيه التصويت على المرشحين ومكانه، و في حال عدم ترشح أي من الأعضاء أو الرئيس الحالي لرئاسة الجمعية العامة للفترة التالية، فتعين الجمعية العامة من يرشحه الرئيس الحالي.
قد يهمك قراءة: تأسيس جمعية الملاك في العقار المشترك والمجمع العقاري
- اجتماعات الجمعية العامة ونصابها
تنعقد اجتماعات الجمعية العامة في مقرها الرئيسي، أو باستخدام وسائل التقنية بما لا يخل بحقوق الأعضاء في إبداء الرأي أو التصويت أو المداخلة وفقاً لآلية تقنية واضحة وسهلة الاستخدام، كما تنعقد الجمعية العامة مرتين على الأقل في السنة، وذلك للنظر في الميزانية السنوية وتقارير المدير عن أعمال السنة وتقرير مراقب الحسابات إن وجد ويجب انعقاد أحد الاجتماعات خلال الشهور الثلاثة التالية لنهاية السنة المالية لجمعية الملاك.
كذلك تنعقد اجتماعات الجمعية العامة بدعوة من رئيسها أو من يفوضه أو مدير العقار أو المحاسب المالي إن وجد أو عدد من الملاك يمثلون نصف إجمالي عدد الوحدات العقارية المفرزة، وتثبت مداولات الجمعية العامة وقراراتها في محاضر يوقعها رئيس الجمعية العامة ونائبه وكافة الأعضاء الحاضرين، ويتم تزويد الأعضاء بنسخة من هذه المحاضر فور توقيعها سواء بشكل ورقي أو بالطرق الإلكترونية.
وأيضاً يجب ألا تقل الفترة ما بين الدعوة لانعقاد اجتماع الجمعية العامة وتاريخ انعقادها عن خمسة أيام، بالإضافة أن يرافق الدعوة لاجتماع الجمعية العامة جدول المهام والبنود والمواضيع الخاصة بها التي سوف يتم مناقشتها اثناء الاجتماع، ولا يجوز للجمعية العامة إغفال أي منها اثناء انعقاد الاجتماع، كما يحق لكل عضو إدراج ما يراه من مواضيع في الجدول المنصوص عليه، ويجب على الرئيس الاستجابة لذلك.
ويكون اجتماع الجمعية العامة صحيحاً بحضور عدد من الأعضاء تمثل نسبة ملكيتهم 75% من إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة، وفي حال عدم اكتمال هذا النصاب فيتم الدعوة لاجتماع ثاني يكون انعقاده صحيحاً أياً كانت نسبة الحضور فيه.
- قرارات الجمعية العامة
تصدر قرارات الجمعية العامة بموافقة عدد من الملاك تمثل نسبة ملكيتهم 75% من إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة، وفي حال كانت مساحة حصة أحد الملاك تزيد على النصف، أنقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوي النصف، وللجمعية العامة أن تصدر قرارات بالتمرير عن طريق عرضها على كافة أعضاء الجمعية العامة متفرقين.
وفي حال عدم تمكن الجمعية العامة من إصدار قرار في أي شان، فيقوم الرئيس أو أي من الأعضاء في حال لم يقم الرئيس بذلك خلال خمسة أيام بمخاطبة الهيئة العامة للعقار بذلك لتقوم باتخاذ اللازم، كما يشترط موافقة مالك الوحدة العقارية المفرزة لصحة قرار الجمعية العامة بإعادة فرز العقار، في حال ترتب عليه تغيراً في مساحة وحدته أو نسبة ملكيته المشاعة.
8- مدير العقار
- قواعد تعيين المدير
يوجه رئيس الجمعية العامة خلال فترة لا تتجاوز ثلاثة أيام من تاريخ انعقاد الاجتماع الأول (الاجتماع التأسيسي) دعوة للأعضاء لعقد الاجتماع الثاني للجمعية العامة، تتضمن طلب ترشيح مدير للعقار من قبل كل عضو وموعد الاجتماع الثاني، ويجب أن لا تقل الفترة ما بين الدعوة لاجتماع الجمعية العامة الثاني وانعقادها عن خمسة عشر يوماً ولا تزيد على ثلاثين يوم، هذا ويقدم كلاً من الرئيس والأعضاء مرشحيهم لإدارة العقار خلال فترة لا تتجاوز ثلاثة أيام من تاريخ توجيه الدعوة.
ويتواصل الرئيس مع كافة المرشحين لإدارة العقار وفي حال زاد عدد المرشحين عن خمسة فالرئيس الاكتفاء بالتواصل مع خمسة منهم، لأخذ بيان بنطاق الأعمال والعرض السعري المقدم من قبلهم نظير إدارة العقار، وذلك خلال خمسة أيام من تاريخ انتهاء فترة تقديم المرشحين، ويقدم الرئيس بيانات المرشحين لإدارة العقار متضمناً نطاق الأعمال والعروض السعرية المقدمة من قبلهم على الأعضاء أثناء انعقاد اجتماع الجمعية العامة الثاني للتصويت على تعيين مدير العقار من بينهم، كما تعين الجمعية العامة مدير العقار من بين المرشحين على ضوء البيانات المقدمة من الرئيس، وفي حال عدم ترجح الأصوات اللازمة لتعيين أحد المرشحين، فيتم تعيين المرشح الذي يختاره الرئيس.
- الشروط الواجب توافرها في المدير
- ألا يقل عمره في حال كان شخصاً طبيعياً عن واحد وعشرون عاماً.
- أن يتمتع بكامل الأهلية المعتبرة شرعاً وقانوناً.
- أن يكون حسن السيرة والسلوك.
- أن لا يكون قد حكم عليه بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
- مهام المدير وصلاحياته
- يقوم المدير بتوفير المواد والخدمات والأعمال اللازمة للعقار وما يلزم لصيانته، والإشراف على العاملين والمقاولين المتعاقد معهم فيما يتعلق بشؤون العقار.
- يتولى المدير مهمة تحصيل مبالغ الاشتراكات السنوية من الملاك، وغيرها من موارد الجمعية المقررة نظاماً.
- للمدير الصرف من الميزانية المعتمدة واتخاذ الإجراءات اللازمة لذلك وفقاً للصلاحيات الممنوحة له.
- يمثل المدير جمعية الملاك أمام الغير.
- يجوز للمدير بقرار مكتوب منه أن يفوض بعض صلاحياته إلى غيره في مباشرة عمل أو أعمال محددة.
- يقوم المدير بإدارة المرافق والأجزاء المشتركة بما يحقق المصلحة العامة لكافة الملاك.
- للمدير استلام المبالغ التي ترد إلى جمعية الملاك وإيداعها في حساب الجمعية وتقديم إيصالات مختومة بعد التوقيع عليها من قبله.
- للمدير الدعوة لعقد اجتماع الجمعية العامة بشكل مباشر في حال طلب من رئيس الجمعية ذلك ولم يستجب الأخير لطلبه خلال ثلاثة أيام.
9- إجراءات إبراء ذمة المدير
يتم إبراء ذمة المدير عن السنة المالية المنقضية بقرار من الجمعية العامة الصادر بموافقة الملاك ممن يمثلون المالكين لنسبة 90% من إجمالي الوحدات العقارية المفرزة، وبعد استلام كافة التقارير الواجب تقديمها من قبله، والتأكد من استيفائه لالتزاماته العقدية والنظامية، وفي جميع الأحوال لا تبرأ ذمة المدير من أي معلومات يقدمها تكون خاطئة أو مضللة، أو من تقصيره المتعمد أو مخالفته للنظام.
10- إدارة الأجزاء المشتركة واستخداماتها
يشترك الملاك في تكاليف صيانة وإدارة الأجزاء المشتركة بين العقارات، كلاً بقدر نسبة مساحة المفرز الذي يملكه الى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار، ويشترك الملاك المستفيدون حصراً من بعض الأجزاء المشتركة في تكاليف صيانتها وإدارتها، كلاً بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة المستفيدة من تلك الأجزاء المشتركة.
ويكون على المالك القيام بالصيانة اللازمة لعقاره المشترك لمنع الحاق ضرر بالعقار، حيث يكون إجراء الأعمال داخل أي عقار مشترك حفظاً لسلامة العقار، أو لتحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها إذا دعت الضرورة لذلك وفق الأحكام الاتية:
أ- إشعار مالك العقار المشترك قبل البدء بالأعمال بعشرة أيام على الأقل، ويجب أن يتضمن الإشعار نوع الأعمال والمدة المحددة لإنجازها.
ب- أن يتم إعادة الحال في الوحدة إلى ما كان عليه فور انتهاء الأعمال وخلال المدة المحددة في الإشعار.
ج- دون الإخلال بالتزامات مالك الوحدة، لا يتحمل مالك الوحدة أي تكاليف إضافية ناشئة عن تنفيذ تلك الأعمال، إلا بالقدر الذي يكون في مسؤول عن الضرر الذي لحق بالعقار.
د- يعوض مالك الوحدة أو شاغلها إذا تطلب الأمر عن الضرر الواقع عليهم بسبب إخلائهم الوحدة وقت تنفيذ الأعمال، بما يعادل أجرة المثل لتلك الوحدة، ويشمل التعويض أي تكاليف إضافية تحملها مالك الوحدة أو شاغلها للإقامة في مكان بديل.
هذا وفي حال وجود عدادات مشتركة لأي من الخدمات العامة بين وحدات عقارية مفرزة، يلتزم كل مالك بسداد القيمة التي تحددها الجمعية العامة.
11- السنة المالية للجمعية
حيث تبدأ السنة المالية لجمعية المجمع من أول شهر /............. - وتنتهي في نهاية شهر/ .............، من كل سنة ميلادية، وتبدأ السنة المالية الأولى من تاريخ تسجيل جمعية الملاك وتنتهي في نهاية شهر......... من سنة........ميلادي.
12- التوقيع على العقود والالتزامات المالية
للمدير إبرام العقود اللازمة لتوفير الخدمات الأساسية للعقار كخدمات المياه والكهرباء والصيانة العامة والنظافة بشكل مباشر، وفيما عدا العقود المنصوص عليها، على المدير أن يأخذ موافقة الجمعية العامة قبل التوقيع على أي عقد يقرر التزاماً على جمعية الملاك.
وللمدير أيضاً إبرام العقود الضرورية التي تكون في سياق أعماله المعتادة دون موافقة الجمعية العامة المسبقة، في حال كان في عدم التوقيع الفوري ضرراً على العقار أو جمعية الملاك، على أن يشعر الجمعية العامة بذلك ويزودها بصورة من العقد المبرم خلال يومين من تاريخ التوقيع.
13- السلوك العام في العقار
يلتزم جميع ملاك العقار والمستخدمين لأي من مرافقه واجزائه بالآداب العامة والأنظمة المرعية وحسن الجوار، ولا يحق للمالك التخلي عن التزاماته تجاه العقار أو جمعية الملاك سواءً فيما يخص الوحدة العقارية التي يملكها أو الأجزاء المشتركة تحت أي مسوغ ولو أبدى رغبته بعدم الانتفاع بالأجزاء المشتركة.
على الملاك التأكد من حسن استخدام الأجزاء المشتركة من قبلهم ومن يستضيفون، وان يحرصوا على حفظ حقوق باقي الملاك وأولويتهم في استخدام مواقف السيارات، وعلى الملاك عدم إحداث ضجيج مزعج في العقار وتحري الوقار والحشمة، وكذلك على الملاك عدم ترك باب المصعد مفتوحاً بعد استخدامه، أو تعليقه لحين الانتهاء من محادثة أو عمل معين، كما يجب على كل مالك تنظيف المصعد بعد الفراغ من استخدامه بطريقة تركت فيه أثاراً أو مخلفات.
وأيضاً لا يجوز ترك طعام للحيوانات في الأجزاء المشتركة داخل العقار، كما لا يجوز تجهيز أي ما يؤدي إلى قطونهم أو بقائهم في هذه الأجزاء المشتركة، وعلى الملاك التأكد من استيفاء الشاغلين لوحداتهم المفرزة.
14- إجراءات انقضاء جمعية الملاك
1- تنقضي جمعية الملاك في الحالات التالية:
أ- إذا زال العقار أو هلك.
ب- إذا آلت ملكية الوحدات العقارية المفرزة إلى مالك واحد أو مالكين.
ج- إذا نزعت ملكية العقار للمصلحة العامة.
د- في حال انقضاء مدة إيجار العقار مع المالك - في حال كانت الجمعية مؤسسة من قبل المستأجرين بالاتفاق مع المالك.
وتتولى الجمعية العامة تصفية جمعية الملاك، وتحتفظ بشخصيتها الاعتبارية بالقدر اللازم للتصفية، ويجب إتمام التصفية خلال ستين يوماً من تاريخ الانقضاء، كما تنتهي سلطات مدير العقار عند البدء بإجراءات التصفية، مالم تقرر الجمعية العامة خلاف ذلك.
ويجوز أن يقوم بالتصفية مصف واحد أو أكثر من الملاك أو من غيرهم بقرار من الجمعية العامة، على أن يشمل ذلك القرار سلطات المصفي وأتعابه إن وجدت والمدة المحددة له بما لا يتجاوز مدة ستين يوماً، كما يكون المصفي مسؤولاً عن الضرر الذي يلحق الملاك أو جمعية الملاك بسبب خطته أو تجاوزه لحدود صلاحياته، هذا ويجب على الجمعية العامة ومدير العقار ومراجع الحسابات إن وجد تقديم القوائم المالية لجمعية الملاك ومركزها المالي وجميع المستندات ذات العلاقة للمصفي خلال سبعة أيام من تاريخ تعيينه، وعلى المصفي أن يستد جميع ديون جمعية الملاك من واقع الميزانية، وفي حال عدم كفايتها فيتم تقسيم الموجودات بين الدائنين قسمة غرماء وفق الأسس النظامية، أما في حال وجود فائض فيتم إرجاعه للملاك كلاً بحسب نسبة حصته من العقار.
ويمثل المصفي جمعية الملاك أمام كافة الجهات، كما يكون على المصفي أن يقدم للجمعية العامة والملاك تقريرا مفصلاً عما قام به خلال ثلاثين يوماً من تاريخ انتهاء أعمال التصفية، على أن يشمل بياناً بكافة التصرفات والمصروفات المدفوعة مدعوماً بالمستندات.
قد يهمك قراءة: كيفية الترخيص لمنصات التسويق العقاري في السعودية
15- تعديل النظام الأساسي
يحق للأعضاء الذين تمثل نسبة ملكيتهم 25% من إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة توجيه طلب إلى رئيس الجمعية العامة لإدراج مقترح تعديل مادة أو أكثر من مواد هذا النظام الأساسي في جدول بنود المواضيع التي سيتم مناقشتها في الاجتماع القادم للتصويت عليه من قبل الأعضاء، ويجب على رئيس الجمعية العامة إدراج هذا الموضوع في جدول بنود الاجتماع القادم وطرحه لتصويت الأعضاء عليه، كما يقوم مقترح التعديل أو احد مقترحي التعديل في حال التعدد باستعراض النصوص المقترح التعديل إليها أثناء الاجتماع لتصويت الأعضاء عليها والتقرير حيال الأمر، وفي حال موافقة الجمعية العامة على التعديلات المقترحة أو جزء منها، يدون في محضر الاجتماع المواد الموافق على تعديلها، مع تدوين نصوصها في المحضر قبل التعديل وبعده.
