كيفية إسترداد المطورين العقاريين لضريبة القيمة المضافة

القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية يعتبر من أهم الفرص الإستثمارية للاقتصاد الوطني السعودي، فهو من أفضل القطاعات في المملكة التي ساهمت بدور كبير في تنويع مصادر الدخل، واستقطاب الإستثمارات الأجنبية، كما أن القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية يخدم بصورة كبيرة بعض القطاعات الهامة أيضاً كقطاع الخدمات اللوجستية، وقطاع النقل، وكذلك القطاع السياحي، والجدير بالذكر أيضاً أن أهمية القطاع العقاري في السعودية لا تقتصر فقط على الجانب المالي والاقتصادي للمملكة، بل يقوم بأداء أهم الأدوار من الجانب التنموي المجتمعي، وبناء القدرات وتطوير الموارد البشرية، ولعل علينا أن ننوه إلى أهمية التطوير العقاري في السعودية وما شهدته المملكة من تطور من خلال المطورين العقاريين فيها، حيث تتركز أعمالهم في المملكة على دراسة الجدوى وحيازة العقار، وتصميم المشاريع، وبناء المشاريع، وأيضاً التسويق لتلك المشاريع وبيع وصيانة وإدارة المجتمعات، ورحلة المطور العقاري في السعودية تتم من خلال ثلاث رحلات للتطوير العقاري، التطوير على أراضي الوزارة بالشراكة مع وزارة الإسكان، التطوير على غير أراضي الوزارة بالشراكة مع وزارة الإسكان، التطوير بدون الشراكة مع وزارة الإسكان، وتجدر الإشارة على اهتمام المملكة العربية السعودية بالمطورين تعتبر الأداة الاسترشادية الشاملة لجميع المعلومات والخدمات الداعمة لتكون المرجع الأساسي للمطور العقاري عند تنفيذ أعماله العقارية، وللوصول أيضاً إلى الخدمات والأنظمة المتعلقة بأنشطة التطوير العقاري في المملكة، كما يعد من أحدث التطورات التي شهدها القطاع العقاري والمطورين العقاريين في السعودية في الآونة الأخيرة، هو قيام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بوضع القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، وذلك بموجب قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك رقم (15-4-22) وتاريخ 19 يونيو 2022م، والذي جاء استنادا لأحكام الفقرة الثالثة من المادة الحادية العقاريين من حيث تطويرهم وتصنيفهم، ووضع ما يسمى بحقيبة أدوات المطور العقاري في السعودية والتي عشرة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات، واستنادا لما ورد في أحكام الفقرة (14) من المادة السبعين من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة، ومن هذا المنطلق سوف نوضح في هذا المقال كافة آليات وإجراءات إسترداد المطورين العقاريين في السعودية  لضريبة القيمة المضافة.

من هو المطور العقاري في المملكة العربية السعودية؟

المطور العقاري في السعودية هو شخص ذو صفة إعتبارية (منشأة) أو كيان تجاري يقوم بتطوير منطقة أو موقع معين أو إعادة بناء أو تجديد أو تطوير مشروع قائم عن وضعه السابق، وذلك من خلال توفير ما يتطلبه المشروع بداية من الفكرة له إلى أعمال التنفيذ والتسليم في الموقع، وضمان التنسيق بين جميع الأطراف ذات العلاقة بالمشروع والإدارة سواء كانت المشاريع سكنية أو تجارية أو صناعية أو فندقية أو أنشطة مختلطة.

إقرأ أيضاً: لماذا تحتاج الشركات إلى المستشار القانوني؟

هل يجوز للمطورين العقاريين في السعودية إسترداد ضريبة القيمة المضافة؟

 أوضحت المادة الأولى من قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك المتعلق بالقواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، أنه يجوز للمطور العقاري المرخص والذي يتخذ أحد الأشكال القانونية التالية: -

• مؤسسة فردية بموجب سجل تجاري.
• صندوق إستثمار عقاري.
• مؤسسة أو جمعية تعاونية.
• أي شكل نظامي بموجب نظام الشركات.

والمستوفي لكافة متطلبات التأهيل الواردة في القرار الوزاري رقم (1754) بتاريخ 15 /4/ 1442هـ، الصادر عن وزير المالية وأي تعديلات تطرأ عليه، أن يقدم طلب للهيئة من أجل السماح له بإعتباره مطور عقاري مؤهل لاسترداد ضريبة المدخلات المتكبدة والمدفوعة على توريداته المعفاة من الضريبة وفقاً للبند (أ) من الفقرة (1) من المادة الثلاثين من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة والخاصة بتوريد العقار على سبيل نقل ملكيته أو التصرف به كمالك التوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد.

وتقوم هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بموجب المادة الثانية من القرار، بمراجعة الطلب والتحقق من استيفاء المطور العقاري المرخص لكافة المتطلبات والمعايير المذكورة في القرار الوزاري رقم (1754) بتاريخ 15 /4/ 1442هـ، الصادر عن وزير المالية، ولها طلب المستندات التي تؤكد ذلك، وفي حال تحققها تقوم الهيئة برفع قائمة بأسماء المطورين العقاريين المرخصين المستوفين لكافة متطلبات ومعايير التأهيل لوزير المالية لاعتمادها وفق أحكام الفقرة (1) من المادة سبعين من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة.

ويجدر التنويه إلى أنه وفق المادة الثالثة من قرار القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، في حال ظهر لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك بعد التحقق أن المطور العقاري المرخص غير مستوفي لكافة المتطلبات والمعايير المذكورة في قرار وزير المالية رقم (1754) بتاريخ 15 /4/ 1442هـ، عند تقدمه للهيئة بطلب تسجيله كشخص مؤهل للاسترداد، تقوم هيئة الزكاة والضريبة والجمارك برفض طلبه مع إشعاره بذلك، على أن يتضمن الإشعار أسباب الرفض ويكون له الحق بالتقدم بطلب جديد للهيئة بعد استيفائه لكافة المتطلبات والمعايير المتعلقة بالتأهيل.

أما في حال موافقة وزير المالية على إدراج المطورين العقاريين المرخصين المستوفين لمعايير ومتطلبات التأهيل ضمن قائمة الأشخاص المؤهلين للاسترداد، فتصدر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بموجب المادة الرابعة من القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، رقم تعريف شخصي لكل مطور عقاري مؤهل، ويجب عليه أن يذكر ذلك الرقم في جميع طلبات الاسترداد والمراسلات مع الهيئة.

ونتيجة لذلك، يحق للمطور العقاري المؤهل بموجب المادة الخامسة من القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، بعد صدور موافقة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك المطالبة إسترداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة عن توريدات السلع أو الخدمات المرتبطة بالتوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد من تاريخ تقدمه للهيئة بطلب التسجيل، ويجوز لمجلس إدارة الهيئة في حالات استثنائية يحددها المجلس السماح باسترداد الضريبة من تاريخ سابق على تاريخ استيفاء المطور لكافة شروط التأهيل.

ولعل الجدير بالذكر أيضاً ما جاء في نص المادة السابعة، بأنه يجوز للمطور العقاري المؤهل تقديم طلب إسترداد فيما يتعلق بكل فترة شهرية أو ربع سنوية أو سنة تقويمية لاسترداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة خلال تلك الفترة بحسب ما يتم تحديده في طلب التسجيل ووفق الإجراءات التي تحددها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ويجوز للمطور العقاري المؤهل تغيير فترة الاسترداد من خلال طلب يقدم للهيئة موضح به الأسباب التي تدعو  لتغييرها، وفي حال الموافقة على الطلب يكون تاريخ سريان التغيير اعتبارا من بداية فترة الاسترداد التالية لتاريخ الموافقة على الطلب، وتقوم الهيئة بإشعار المطور العقاري المؤهل بالموافقة على طلبه قبل سريان التغيير، كما يجوز لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك تغيير فترة الاسترداد من تلقاء نفسها، على أن يسري التغيير بداية من السنة التقويمية التالية مع قيامها بإشعار المطور العقاري المؤهل بذلك خلال فترة لا تقل عن ثلاثين يوماً قبل بداية السنة التقويمية محل التغيير.

كما أنه وفقاً لما نصت عليه المادة الثالثة عشر من القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة في حال كان العقار محل طلب الاسترداد يستخدم أو سيستخدم في عمل توريدات عقارية مؤهلة للاسترداد وتوريدات عقارية غير مؤهلة للاسترداد، فيجوز للمطور العقاري المؤهل المطالبة فقط باسترداد الضريبة المدفوعة والمرتبطة بالتوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد، وفي حال كانت الضريبة المتكبدة والمدفوعة تتعلق بتوريدات عقارية مؤهلة وتوريدات غير مؤهلة ولا يمكن تحديد الضريبة المدفوعة المرتبطة بالتوريد العقاري المؤهل بشكل مستقل، فيتم تحديد الضريبة القابلة للاسترداد بإستخدام طريقة الخصم النسبي لضريبة المدخلات والواردة ضمن أحكام المادة الحادية والخمسين من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة.

إقرأ أيضاً: أهمية تصنيف المقاولين

ما الشروط الواجب توافرها عند تقديم المطور العقاري طلب إسترداد ضريبة القيمة المضافة في السعودية؟

أفادت المادة السادسة من القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، أنه يشترط عند تقديم طلب إسترداد ضريبة القيمة المضافة في السعودية توافر ما يلي: -

أ- أن يكون العقار محل التوريد العقاري المؤهل للاسترداد مملوكاً للمطور العقاري بموجب محررات رسمية، وبالنسبة لصناديق الإستثمار العقارية أن يكون العقار محل التوريد العقاري المؤهل محفوظاً لدى أمين حفظ أصول الصندوق المعين كأمين حفظ وفق لوائح وتعليمات هيئة السوق المالية.

ب- أو أن يكون المطور العقاري حائزاً لذلك العقار كمشترٍ بموجب عقد تأجير تمويلي منتهي بالتملك، أو عقد إجارة منتهية بالتملك من جهة مرخصة نظاماً، وذلك شريطة توافر كافة الشروط التالية: -

1- أن يتضمن العقد حق تملك المستأجر للعقار أو الوعد به.

2- أن يتضمن العقد جدولاً للسداد يحدد قيمة أجرة العقار وقيمة حق التملك منفصلين.

3- أن يتوفر لدى المستأجر حسابات منتظمة (قوائم مالية) طوال فترة سريان العقد.

ج- أو أن يكون العقار محل طلب الاسترداد مخصص لأحد مشاريع البيع على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، وصادر للعقار قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص لأحد مشاريع البيع على الخارطة، ويتم تطويره من قبل المطور العقاري المؤهل بموجب إتفاقية شراكة بين المطور والشخص الذي يملك العقار وفق المحررات الرسمية، على أن يكون قد تم الإفصاح عن التصرف في العقار محل الاسترداد لصالح المطور العقاري المؤهل للاسترداد بموجب إتفاقية الشراكة، وفق اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.

د- أو أن يكون العقار محل طلب الاسترداد مخصص لأحد مشاريع البيع على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، وصادر له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص، على أن يكون العقار مملوك للدولة ومخصص لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ويتم تطويره من قبل المطور العقاري المؤهل بموجب إتفاقية شراكة بين المطور والوزارة بشكل مباشر أو غير مباشر.

إقرأ أيضاً: كيفية الترخيص لمنصات التسويق العقاري في السعودية

ما هي مرفقات طلب إسترداد المطور العقاري لضريبة القيمة المضافة في السعودية؟

يجب أن يتضمن طلب الاسترداد الضريبة المدفوعة عن السلع أو الخدمات التي صدرت بها وفق المادة التاسعة من القواعد والإجراءات الخاصة بالمطورين العقاريين المرخصين باعتبارهم أشخاصاً مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة، فاتورة ضريبية مؤرخة ضمن فترة الاسترداد، وفي حال كان يتم تقديم طلبات الاسترداد عن كل فترة شهرية أو ربع سنوية، يجوز للمطور العقاري المؤهل إسترداد الضريبة المدفوعة بموجب فاتورة ضريبية صادرة في تاريخ سابق على فترة الاسترداد أقصاه بداية السنة التقويمية محل طلب الاسترداد، شريطة أن يتم إدراجها ضمن أي طلب إسترداد عن أي فترة إسترداد لاحقة وبحد أقصى الطلب الخاص بالفترة الأخيرة من السنة التقويمية محل الاسترداد.

وكذلك يجب وفق المادة الحادية عشرة من ذات القرار، عند تقديم طلب الاسترداد لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن يحوز المطور العقاري المؤهل الدفاتر والسجلات والمستندات الدالة على أحقيته في الاسترداد، وبشكل خاص الفاتورة الضريبية المتعلقة بالتوريد محل الاسترداد والصادرة بإسم المطور العقاري المؤهل، والمتضمنة كافة التفاصيل الخاصة بالسلع أو الخدمات المرتبطة بالعقار محل طلب الاسترداد، بالإضافة إلى المستندات الدالة على سداده الضريبة محل الاسترداد، ولا يجوز للمطور العقاري المؤهل المطالبة باسترداد الضريبة المدفوعة بموجب فواتير ضريبية مبسطة والتي لا تحمل إسم المطور العقاري المؤهل.