ماذا تعرف عن نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية؟

لا خلاف حول تعدد القطاعات التي تعمل على تلبية احتياجات النمو الإقتصادي للمملكة العربية السعودية، حيث تمتلك المملكة قطاع النفط وقطاع التعدين وقطاع الكهرباء وقطاع التجارة وقطاع الاستثمار والعديد من القطاعات الأخرى، ولكن يوجد من ضمن تلك القطاعات ما يحظى دائماً بالاهتمام من قبل المملكة هو قطاع السياحة داخل الأراضي السعودية، حيث أنه وفق رؤية السعودية المستقبلية لعام 2030م نجد أن القطاع السياحي يتلقى بشكل كبير دعم متزايد من الحكومة السعودية يتمثل في المجهودات الوتيرة التي تبذلها الهيئة السعودية للسياحة، حيث تعد الهيئة السعودية للسياحة هي الداعم الأكبر لنمو قطاع السياحة والسفر داخل المملكة العربية السعودية، وذلك من خلال تلبية إحتياجات شركات السياحية فيها وأيضاً الشركاء التجاريين الآخرين، والجدير بالذكر أنه في الأساس لا ينسى مجهودات وزارة السياحة في السعودية، حيث أنها الوزارة المعنية بتحقيق التنمية المستدامة في القطاع السياحي السعودي، وذلك من خلال تنظيمها لمختلف البرامج والأنشطة في المملكة، ومن تلك الأنشطة التي تحظى بتفاعل كبير في القطاع السياحي في المملكة، هو نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية، حيث سنتناول في هذا المقال كل ما يخص هذا النظام بداية من تعريف ماهيته مروراً بمتطلبات الترخيص لمزاولته في المملكة وصولاً لبيان التزامات البائع والمشتري في نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية، وكل ذلك وفق نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي ولائحته التنفيذية.

ما هو نظام أو نشاط المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية؟

أوضحت المادة الأولى من نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي ولائحته التنفيذية، أن نشاط المشاركة بالوقت في السعودية عبارة عن عقد أو مجموعة عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين، لمدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة تتكرر لثلاث سنوات على الأقل، ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع يتعلق باستعمال وحدة عقارية سياحية واحدة أو أكثر أو التنازل عنه، أو أي حق آخر، كالفنادق والشقق المفروشة والمنتجعات وغيرها من الوحدات المعدة للإيواء السياحي، بما في ذلك الوحدات العقارية السياحية الواقعة في مكة المكرمة والمدينة المنورة.

قد يهمك قراءة: كيفية ترخيص مكتب خدمات السفر والسياحة في السعودية

ويتم نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية، بين البائع والمشتري، حيث يعد البائع شخص ذو صفة طبيعية أو معنوية ينشئ حق الانتفاع بالوحدة العقارية السياحية محل عقد المشاركة بالوقت بصفة تجارية، أو يتنازل عنه، أو يتعهد بالتنازل عنه، كما أن المشتري هو شخص ذو صفة طبيعية أو معنوية ينتقل إليه الحق محل عقد المشاركة بالوقت، أو ينشأ ذلك الحق بالانتفاع بالوحدة العقارية السياحية لمصلحته.

ما هي شروط الحصول على ترخيص مزاولة نشاط المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية؟

 أفادت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لنظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي، بأنه يشترط للحصول على ترخيص من وزارة السياحة لمزاولة نشاط المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية توافر الآتي بيانه:-

1- أن يكون لدى مقدم الطلب سجل تجاري.

2- أن يكون مقدم الطلب مالك للأرض المقام عليه العقار أو مستأجر لها لمدة لا تقل عن عشرين سنة، مع التأشير على أصل الصك من كتابة العدل والإشارة في سجله وضبطه إلى أن العقار يتضمن وحدات مخصصة لصالح نشاط المشاركة بالوقت، وانه لا يجوز بيع تلك الوحدات إلا بناء على خطاب موافقة من وزارة السياحة.

3- الحصول على الرخص النظامية اللازمة الصادرة من الجهات المختصة.

4- ألا تقل عدد الوحدات المخصصة للبيع عن أربعين وحدة في موقع واحد.

5- أن يتوافر في الوحدات العقارية السياحية الخدمات الفندقية الأساسية بمستوى لا يقل عن درجة أربع نجوم بالنسبة للفنادق أو الدرجة الأولى بالنسبة للوحدات السكنية المفروشة حسب التصنيف المعتمد في المملكة.

6- تسديد المقابل المالي لدراسة طلب الترخيص والمقابل المالي للترخيص.

7- يقدم بائع العقار داخل أو خارج المملكة ضمان بنكي من أحد البنوك المعتمدة في المملكة، باسم وزارة السياحة ويكون قابل للصرف ساري المفعول طوال مدة الرخصة بمعدل خمسة وعشرين ألف ريال سعودي لكل وحدة مخصصة للنشاط، ولا يتم الإفراج عن الضمان إلا بخطاب من وزارة السياحة بعد مضى أربع سنوات من بدء تشغيل الوحدة بشكل فعلي، بحيث يتم الإفراج عن الضمان بتخفيضه بشكل تدريجي سنوياً، بالمدة المتبقية من الترخيص.

8- التعاقد مع إدارة مؤهلة فنياً، ويجوز أن يتولى البائع إدارة النشاط متى كان مؤهل.

9- تعيين مسؤول صرف للعقارات المراد تسويقها تحت الإنشاء أو التي سيتم إنشائها مستقبلاً.

10- التأمين على العقار لدى شركة مرخص لها داخل المملكة ويشمل التأمين على الطرف الثالث على الأقل، ضد كافة المخاطر بما فيها المخاطر الطبيعية.

11- إذا كان العقار ضمن الحدود الجغرافية لمدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، فيجب أن يكون طالب الترخيص سعودي الجنسية.

ما هي إجراءات الحصول على ترخيص مزاولة نشاط المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية؟

بينت المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي، كافة الإجراءات المتبعة في سبيل الحصول على ترخيص مزاولة نشاط المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية، بحيث يتم إتباع الآتي بيانه: -

أ- تقديم طلب الحصول على الترخيص

حيث يجب على كل من يرغب في الحصول على ترخيص مزاولة النشاط أن يقوم بتعبئة نموذج طلب الترخيص المعتمد من وزارة السياحة، مع إرفاق الوثائق التالية: -

1- الموافقة على تأمين العقار لدى شركة مرخص لها داخل المملكة بحيث يشمل التأمين على الطرف الثالث على الأقل، ضد كافة المخاطر بما فيها المخاطر الطبيعية.

2- تعهد خطي بتقديم الضمانات البنكية السابق بيانها.

3- مستند تسديد المقابل المالي المطلوب لدراسة طلب الترخيص.

4- صورة من صك الأرض تثبت ملكيته للأرض مع إحضار أصل الصك المؤشر عليه من كتابة العدل أن العقار يتضمن وحدات مخصصة لصالح نشاط المشاركة بالوقت، وأنه لا يجوز بيع تلك الوحدات إلا بناء على خطاب من وزارة السياحة.

5- أن ينص في عقد الإيجار على أن الغرض منه ممارسة النشاط.

6- تقديم سندات تثبت أحقية استخدام الأرض، والرخص اللازمة صادرة من جهات الإختصاص.

ب- دراسة الطلب في وزارة السياحية وإصدار الترخيص

1- تقوم الوزارة بدراسة الطلب ولها الاستعانة بمن تراه من القطاع العام لتقييم الطلب وزيارة الموقع والإطلاع على المعلومات ذات الصلة، وتصدر قرارها المبدئي.

2- يقوم طالب الترخيص بعد صدور موافقة الوزارة المبدئية باستكمال شروط الترخيص، ومنها التأمين على العقار وتوفير الضمانات المطلوبة والتعاقد مع الإدارة وتوقيع عقد مع مسؤول الصرف (إذا كان المشروع تحت الإنشاء)، وتسديد المقابل المالي للترخيص وتقديم كافة الوثائق التي تثبت ذلك.

3- تراجع الوزارة الوثائق المقدمة من طالب الترخيص وتصدر ترخيص ممارسة النشاط.

قد يهمك قراءة: ما هو الوقت المناسب لطلب الاستشارات القانونية لأعمالك؟

ما مدة الترخيص الممنوح بمزاولة نشاط المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية؟

أفادت المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لنظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي، أنه تحدد الوزارة السياحة مدة الترخيص الممنوح بما لا يتجاوز 30 سنة كحد أقصى، قابلة للتجديد على أن يراعى فيه العمر الافتراضي للعقار وعقد إيجار الأرض والعقود المحددة للانتفاع بنشاط المشاركة بالوقت، كما أنه يجب على المرخص له تحديث بيانات الترخيص كل ثلاث سنوات وفق للنموذج المعد لذلك، مع الإلتزام بما يلي: -

1- تقديم طلب تحديث الترخيص قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية المدة اللازمة للتحديث، ويتحمل البائع كافة ما  يترتب على تأخره في طلب التحديث.

2- يرفق بطلب التحديث كافة المستندات المحددة في النموذج، مع وثيقة تثبت تسديد المقابل المالي للتحديث.

3- يرفق بطلب التحديث معلومات تفصيلية عن أية تغييرات استجدت على العقار أو العقود المبرمة مع المشترين.

 وبالنسبة لتجديد الترخيص فقد بينت المادة السادسة من ذات اللائحة، أنه تجدد وزارة السياحة ترخيص مزاولة النشاط لمدة أو مدد أخرى لا تتجاوز كل منها عشر سنوات، وذلك متى كان المرخص له مستوفي الشروط التي صدر بموجبها الترخيص، شريطة أن يسدد المرخص له المقابل المالي لتجديد الترخيص.

ما هي التزامات البائع والمشتري في عقد المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية في السعودية؟

حيث أنه وفق المادة الثالثة من نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي والمادة السابعة عشرة من لائحته التنفيذية، يعد البائع ملزم بالآتي بيانه: -

1- الاحتفاظ في سجلات العقار بنسخة من كافة عقود الوحدات التي تم بيعها بنظام المشاركة بالوقت طوال مدة سريان العقد، وإنشاء سجل داخلي يثبت فيه بياناً مفصلاً للمشترين، يتضمن على الأقل اسم المشتري، وجنسيته وعنوانه وأرقام هواتفه في الداخل والخارج، ورقم العقد الموقع، والحصة الزمنية المخصصة للمشتري ورقم الوحدة المتعاقد عليها وتزويد الجهات الأمنية بالمعلومات اللازمة عن طريق الربط الآلي.

2- تقديم الخدمات الأساسية للمشترين وفقاً لما ورد في الترخيص والعقود المبرمة معهم طوال مدة إقامتهم، وتمكينهم من ممارسة جميع الحقوق المترتبة على العقد مع التزام البائع بمتابعة جدولة المواعيد للوحدات المتعاقد عليها حسب ما تم الاتفاق عليه مع المشترين لهذه الوحدات، وعليه تسليم الوحدات للمشترين حسب التواريخ المحددة في عقودهم، وهي مجهزة ومؤثثة بالكامل بالصفة التي تم التعاقد على أساسها ويكون مسؤولاً عن ضبط النظام في العقار الذي بحوزته، وتوفير وسائل السلامة والحماية الأمنية.

3- إعادة ترميم الوحدات أو إعادة التأثيث في العدد المتعارف عليها، وفقاً للمعايير المعتمدة من الجهات المعنية، بما يضمن المحافظة على مستوى التصنيف المرخص على أساسه.

4- استخدام مبالغ الصيانة والإدارة التي يحصلها من المشترين في صيانة وإدارة العقار.

5- وضع لائحة داخلية تنظم سير العمل فيما يتعلق بوحدات نظام المشاركة بالوقت مع حفظ سجل كامل بجميع معلومات الموظفين لديه وأية جهات أخرى لها علاقة بالعقار أو العقد.

6- إذا كان العقار ضمن الحدود الجغرافية لمكة المكرمة أو المدينة المنورة، فيحضر بيع أي حصة زمنية منه لغير السعودي.

7- أن يقدم لمن يطلب معلومات حول العقار المرتبط بالمشاركة بالوقت مستنداً يشتمل على معلومات كاملة ودقيقة عن ذلك العقار، وأيضاً إبلاغ وزارة السياحة والمشترى بأي تغيير يطرأ على هذا المستند.

8- أن يمكن المشتري من ممارسة جميع الحقوق المترتبة على عقد المشاركة بالوقت، بما فيها حقه في استعمال العقار في الوقت المحدد والفترة المتعاقد عليها.

أما بالنسبة لالتزامات المشتري، فقد بينت المادة الثالثة والعشرون من اللائحة التنفيذية لنظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي، أن المشتري يلتزم باستعمال الوحدة للسكن استعمالاً مشروعاً وفق أنظمة المملكة، وان يستخدمها الاستخدام الهادئ المعتاد ويتعهد باحترام خصوص وراحة السكان المجاورين.

كما يلتزم المشتري وفق المادة الخامسة والعشرون من ذات اللائحة بأن يبلغ البائع خطياً إذا رغب في بيع حقه في عقد المشاركة بالوقت أو التنازل عنه لغيره أو هبته أو الوصية به أو غير ذلك من الحقوق المتعلقة بالعقد.

قد يهمك قراءة: أهم خدمات التقاضي المقدمة لعملائنا في مكتب محمد بن عفيف للمحاماة  

هذا بالإضافة إلى أنه لا يجوز للمشتري وفق المادة السادسة والعشرون من ذات اللائحة أيضاً، إجراء أي تعديلات بالوحدة التي ينتفع بها أثناء الفترة المحددة له بأي شكل من الأشكال، إلا بموافقة البائع والمشترون الآخرين لنفس الوحدة.

ويحق للمشتري وفق المادة الرابعة والعشرون من اللائحة التنفيذية لنظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية السعودي استلام الوحدة حال وصوله خلال الحصة الزمنية المحددة له وفقاً للعقد، وعليه استلام كافة موجودات الوحدة بشكل رسمي والتأكد من صلاحيتها، والتوقيع على قائمة الموجودات والأسعار المحددة لها، وفي حال حوث أي ضرر أو إتلاف أو ضياع لأي من تلك الموجودات، نتيجة إهمال أو تعمد فإن المشتري يلتزم بدفع التعويض اللازم حسب القائمة الموقعة من الطرفين.