ما هو الرهن العقاري المسجل؟

تشهد السوق العقارية اهتماماً كبيراً في المملكة العربية السعودية، حيث تعتبر العقارات من أهم الموارد الاقتصادية في المملكة، وتسهم بشكل كبير في تعزيز النمو الاقتصادي وتحسين جودة المعيشة، والجدير بالذكر أنه يوجد العديد من الأنظمة التي اهتمت بالنواحي القانونية للعقار، كنظام التسجيل العيني والتمويل العقاري وأيضاً نظام الرهن العقاري المسجل كونه أحد أهم الإجراءات التي تقع على العقار، ونتيجة للتساؤلات الكثيرة بخصوص ماهية الرهن العقاري في السعودية وضوابطه الواجب مراعاتها، رأينا أن نوضح في هذا المقال النقاط الخاصة بالرهن العقاري في السعودية. 

ما هو الرهن العقاري المسجل؟

إن الرهن العقاري المسجل في السعودية عبارة عن عقد يسجل ومن خلاله يكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون، وفي حال إذا كان العقار مسجل وفق أحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن العقاري بحسب أحكام ذلك النظام.

قد يهمك قراءة: أهمية توثيق العقود

هذا ويكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين، كما أن أثر الرهن العقاري، لا يسرى على الغير إلا بتسجيله، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل، وتدخل النفقات إن دفعها غير الراهن في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على غير ذلك.

والجدير بالإشارة أن الرهن العقاري يختلف اختلاف كبير جداً عن التمويل العقاري في المملكة العربية السعودية، حيث أن التمويل العقاري يعد نظام عقد أخر فهو عقد الدفع الآجل لتملك المستفيد ذو الصفة الطبيعية للسكن، ويقدم التمويل العقاري في المملكة من البنوك التجارية، وشركات التمويل المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري.

ومن هنا تكون النتيجة أن الرهن العقاري عقد ينشئ حق عيني على عقار، أما التمويل العقاري عقد يمكن من تملك العقار، وكلاً منهما له ضوابطه وإجراءاته الخاصة الواجب إتباعها وفق النظام الخاص به في المملكة العربية السعودية.

ما هي ضوابط الرهن العقاري المسجل؟

بداية الأمر، يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه، ويجوز أن يكون الراهن المدين نفسه، أو كفيلاً عينياً يقدم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه، وإذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة موثقة من المالك، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة، فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.

كما أنه يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، كما يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن نفسه أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني، وكذلك يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله، وتجدر الإشارة إلى أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من أبنية وغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.

هذا ومن جانب آخر، وبخصوص الرهن على العقار الشائع يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواءً أكان العقار المرهون مما يمكن قسمته أم لا، كما أنإذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه، و إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فصار نصيبه بعد القسمة أعياناً غير التي رهنها أو وقع في نصيبه شيء منها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص، كما تخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن العقار المرهون لسداد الدين المضمون بالرهن.

كذلك لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من العقار المرهون، إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من العقار المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.

ما هي شروط مقابل الرهن العقاري؟

يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً، ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين، أو ديناً مآله إلى الوجوب، كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي، على أن يحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون، أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين، كما أن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.

هل يجوز التصرف في العقار المرهون؟

هنا نكون أمام فرضان، الأول أن يكون العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، وفي هذه الحالة يجوز التصرف فيه، والفرض الثاني إذا لم يكن العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، وفي هذه الحالة لا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يتفق على خلاف ذلك، ووثق ذلك في صكه وسجله.

ويضاف أيضاً أنه إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذ عقد الإيجار ولو سجل بعد عقد الرهن، أما إذا كان العقار المرهون غير مسجلٍ وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالإفصاح في عقد الرهن عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الإفصاح فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيئ النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقاً لنظام مكافحة التزوير.

قد يهمك قراءة: تملك غير السعوديين للعقار واستثماره

ما هي الأثار المترتبة على تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو نقص قيمته؟

قبل توضيح الاثار المترتبة على تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو نقص قيمته، ننوه بتأكيد على التزام الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على جميع ما من شأنه إنقاص قيمة العقار المرهون، أو تعريضه للهلاك، أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، وله الرجوع بالنفقات على الراهن.

وإذا نقصت قيمة العقار المرهون، أو طرأ عليه مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه لهلاك أو عيب أو استحقاق، وكان ذلك بتعد أو تفريط أو تدليس ممن بيده المرهون (راهناً كان أم حائزاً)، فللمرتهن حينئذ مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص منه، أو بتقديم مرهون مماثل مكان المرهون الفائت ما لم يحل محله مثله، وإلا ألزم من بيده العقار المرهون بسداد الدين وفقاً لمعايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل، وإذا كان الهلاك أو النقص من غير تعد أو تفريط أو تدليس ممن بيده العقار المرهون، فإن ما بقي من هذا العقار أو ما حل محله يكون مرهوناً مكانه وفقاً لمرتبته.

وكذلك إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب، أو تجعله غير كاف للضمان، فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال، واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقًا لأحكام القضاء المستعجل.

ما مدى سريان أثر الرهن المسجل؟

 يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقاً عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن، كما يقتصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن، هذا ولا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل، أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار. 

ما هي حقوق والتزامات حائز العقار المرهون؟

يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار، أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن، ولحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق، كما لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل، ويكون هذا الحق قائماً للحائز حتى إجراء بيع العقار المرهون، وله أن يعود بما دفعه على المدين.

هذا ويجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُد مالكاً للعقار بمقتضى وثيقة ملكيته الأصلية، ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به، أو أودعه في حساب بنكي للمحكمة، وكذلك يكون لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بجميع ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد وثيقة ملكية الحائز.

وأيضاً للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً، وله الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفـع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.

قد يهمك قراءة: أهمية الإستشارة القانونية

ما هي حالات إنقضاء الرهن العقاري المسجل؟

بين نظام الرهن العقاري المسجل العديد من الحالات التي ينقضي فيها هذا الرهن، وهم كالآتي:

1. ينقضي الرهن المسجل ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين وفقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب بنكي للمحكمة.
2. ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، سواءً أكان بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن، أم بانتقال حق المرهون إلى الراهن، فإذا زال سبب اتحاد الذمة وكان لزواله أثر رجعي، عاد الرهن إلى حالته.
3. ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.
4. ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، وتراعى أحكام هلاك الرهن.