ما هو المشروع العقاري على الخارطة؟
تظهر أهمية القطاع العقاري في تحقيق التنمية الشاملة وتعزيز اقتصاد البلاد وتوفير فرص العمل للشباب، ولذلك قامت المملكة العربية السعودية باتخاذ العديد من الإجراءات والسياسات الهادفة إلى تعزيز وتطوير العقارات والمشروعات العقارية، هذا ويعد من أبرز الإجراءات التي اتخذتها المملكة في هذا الصدد هو إصدار نظام بيع وتأجير المشروعات العقارية على الخارطة، حيث يهدف هذا النظام إلى توحيد وتنظيم عمليات بيع وتأجير المشروعات العقارية الموجودة على الخارطة وضمان عدم حدوث أي مخالفات في هذا الصدد، ويعزز هذا النظام ثقة المستثمرين المحليين والأجانب في سوق العقارات بالمملكة، ويتيح لهم فرصاً متنوعة للاستثمار في هذا القطاع المهم، وتعكس هذه الإجراءات واضحة التوجه الحكومي نحو تعزيز وتنمية قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية، ومنحه الأولوية في جدول أعمالها، وتأتي هذه الجهود استجابة للاهتمام الزائد والطلب المتزايد على العقارات في السعودية، نظراً للنمو السكاني السريع والتطور الاقتصادي المستمر، وتأسيساً على ما تقدم سوف نتعرف سوياً من خلال هذا المقال على شروط وضوابط المشروع العقاري على الخارطة، وذلك وفق ما نص عليه نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في المملكة العربية السعودية.
ما هو المشروع العقاري على الخارطة في السعودية؟
المشروع العقاري في السعودية هو عبارة عن مشروع عقاري يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه، حيث يقوم من يسمى بالمطور العقاري في المملكة وهو الشخص ذو الصفة الاعتبارية المرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بحسب الأحوال، ويشمل المطور الرئيسي والفرعي الذى يكون شخص ذو الصفة الاعتبارية مرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بناءً على اتفاق مع المطور الرئيسي، حيث يتضمن التطوير العقاري في السعودية تشييد المشروعات العقارية السكنية أو التجارية أو المكتبية أو الخدمية أو الصناعية أو السياحية أو غيرها.
قد يهمك الاطلاع على: ما هي صناديق الإستثمار العقارية؟
ما هي ضوابط وشروط الحصول على ترخيص المشروع العقاري على الخارطة في السعودية؟
أكد نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة على ضرورة قيد المطور العقاري في سجل قيد المطورين لدى الهيئة العامة للعقار، حيث أنه لا يحق لأي مطور عقاري مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة إلا إذا كان مقيداً في سجل قيد المطورين، كما إنه لا يحق أيضاً الإعلان عنها في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض لها والدعوة إليها، إلا إذا كان المشروع العقاري مرخصاً له من الجهة المختصة بتطبيق نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية.
كما إنه يكون على المطور الراغب في بيع أو تأجير مشروعات عقارية على الخارطة بعد قيد اسمه في سجل قيد المطورين، أن يقدم طلباً إلى الجهة المختصة للحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري مشفوعاً بما يلي:
- نسخة من السجل التجاري ساري المفعول، الذي يسمح له بمزاولة نشاط التطوير العقاري.
- شهادة عضوية الغرفة التجارية.
- نسخة من السجل الائتماني من شركة مرخص لها من الجهة المختصة بالخدمات الائتمانية.
- رخصة بناء للمشروع العقاري سارية المفعول.
- صك تسجيل الملكية (ساري المفعول) للعقار المراد تطويره.
- نسخة من الاتفاقية المبرمة بينه وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها بما يتفق مع أحكام نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية.
- نسخة من الاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي إن وجدت بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية التي اعتمدتها الجهات المختصة.
- نسخة من العقد المبرم بينه وبين المكتب الاستشاري، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- نسخة من العقد المبرم بينه وبين المحاسب القانوني، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع العقاري من مكتب استشاري تتضمن: تكاليف المشروع العقاري التقديرية، وأوجه الصرف اللازمة عليه، والتدفق النقدي له، والمدة الزمنية المتوقعة لتنفيذه.
- تعهد منه ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري خلال ستة أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.
- نموذج عقد بيع بينه وبين المشتري ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة وغير متعارضة مع أحكام الشريعة الإسلامية.
- اتفاقية فتح حساب ضمان بينه وبين بنك مرخص له في المملكة، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
والجدير بالإشارة، أن للجهة المختصة إضافة أو تعديل بعض الشروط، وتبت الجهة المختصة في الطلب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ استكمال المستندات المطلوبة، وإذا انقضت تلك المدة دون البت عُد ذلك موافقة على الطلب، وفي حال رفض الجهة المختصة للطلب فيجب أن يكون القرار مسبباً، وعلى الجهة المختصة أن تضع الاشتراطات اللازمة للموافقة على المشروع العقاري في كل مراحله.
هذا ويكون أيضاً جديراً بالذكر، أن على الجهة المختصة دون إخلال بأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، عند إصدار الترخيص الخاص للمشروع العقاري، طلب إجراء التأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره (لدى الجهة المختصة بالتوثيق) بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري، ولا يرفع التأشير عن صك تسجيل الملكية لذلك العقار إلا بعد موافقة الجهة المختصة، وللمتضرر من قرار الجهة المختصة التظلم أمام لجنة النظر في مخالفات نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية، كما يجوز الاعتراض على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال (ستين) يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
كذلك يعد من ضوابط مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية، أنه يتم إنشاء حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع عقاري في المملكة، ولا يُفعل هذا الضمان إلا بعد الحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري والتأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره، حيث أنه يكون حساب الضمان مخصصاً لأغراض الصرف على المشروع العقاري المرخص له فقط، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور.
قد يهمك الاطلاع على: دليل اعداد النظام الأساسي لجمعية ملاك الوحدات العقارية
ما هي التزامات المطور العقاري في السعودية؟
تجدر الإشارة إلى الالتزامات التي يتعين على المطور العقاري مراعاة تنفيذها عند مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية، والتي تعد كالآتي:
- إذا حصل المطور العقاري على تمويل للمشروع العقاري المرخص له، فيجب عليه القيام بإيداعه في حساب الضمان والمخصص لأغراض الصرف على المشروع العقاري المرخص له، ويكون التصرف بمبلغ التمويل وفقاً لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته.
- يجب على المطور العقاري أن يقدم للمحاسب القانوني ضماناً بنكياً بنسبة 5% من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات في حساب الضمان، وذلك بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا يصرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان للمطور إلا بعد انقضاء مدة سنة من تاريخ انتهاء المشروع العقاري المرخص له، أو في حال تقديم وثيقة تأمين على العيوب الخفية للمباني والإنشاءات.
- يجب أن يقدم المطور العقاري في السعودية قوائم مالية يعدها المحاسب القانوني لكل مشروع عقاري مرخص له إلى الجهة المختصة.
- يلتزم المطور العقاري بعدم التصرف في الجزء المشاع من المشروع العقاري المرخص له قبل فرز الوحدات العقارية، ويكون التصرف فيه بعد الفرز وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- يلتزم المطور العقاري في المملكة بإنهاء المشروع العقاري في الموعد المحدد لإنجازه، وفي حال التأخر عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته، فيستحق المشتري تعويضاً مادياً يحدد مسبقاً إن كانت أرضاً مطورة، أو أجرة مثلٍ إن كانت وحدة سكنية.
ما هي حالات شطب المطور العقاري من سجل المطورين العقارين في السعودية؟
يجوز للجهة المختصة بتطبيق أحكام نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في المملكة شطب قيد المطور من سجل قيد المطورين في أي من الحالتين الآتيتين:
- إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري المرخص له بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص، دون عذر مقبول.
- إذا تكرر منه تأخير أو تعثر في الإنجاز لعدد من المشروعات العقارية، أو ثبت إخلاله بجودة تنفيذها بصورة ينتج عنها ضرر للمشترين أو المستأجرين.
وأيضاً تشطب الجهة المختصة قيد المطور من سجل قيد المطورين في أي من الحالتين الآتيتين:
- إذا أشهر إفلاسه.
- إذا عوقب لارتكابه أي مخالفة جسيمة لأحكام النظام أو أحكام الأنظمة واللوائح المنظمة لمزاولة نشاط التطوير العقاري في المملكة خلال تنفيذه للمشروع العقاري.
قد يهمك الاطلاع على: تملك غير السعوديين للعقار واستثماره
ما هي الجرائم والعقوبات المقررة في نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية؟
يعاقب بالسجن لمدة لا تزيد على خمس سنوات أو بغرامة لا تزيد على عشرة ملايين ريال أو بهما معاً، حال ارتكاب الجرائم التالية:
- كل من زاول نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، أو جمع مبالغ من مشترين أو مستأجرين لعقارات في مشروع عقاري، دون الحصول على ترخيص.
- كل من قدم مستندات أو بيانات غير صحيحة لطلب الحصول على الترخيص للمشروع العقاري.
- كل من عرض أو أعلن عن بيع أو تأجير عقارات على الخارطة في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
- كل من اختلس أو بدد أو استعمل دون وجه حق مبالغ سُلّمت له لغرض إقامة المشروع العقاري.
- كل من تسلم مبالغ لغرض حجز أراضي أو وحدات عقارية بنية بيعها أو تأجيرها على الخارطة بحسب الأحوال، ولم يودعها في حساب الضمان.
- كل محاسب قانوني تعمد وضع تقرير غير صحيح نتيجة مراجعته للمركز المالي للمشروع العقاري، أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره.
- كل من صادق من الاستشاريين على مستندات غير صحيحة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
هذا وتتولى النيابة العامة في المملكة العربية السعودية مباشرة التحقيق والادعاء في المخالفات المنصوص عليها أمام المحكمة المختصة، وتتولى المحكمة المختصة النظر في القضايا الناشئة عن تلك المخالفات، وتوقيع العقوبات بحق المخالفين، كذلك للمحكمة المختصة تضمين الحكم الصادر بالعقوبة النص على نشر ملخصه على نفقة المخالف في صحيفة محلية تصدر في مكان إقامته، فإن لم يكن في مكان إقامته صحيفة ففي أقرب منطقة له، أو نشره في أي وسيلة أخرى مناسبة، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها وتأثيرها، على أن يكون النشر بعد اكتساب الحكم الصفة النهائية.
