ما هي صناديق الإستثمار العقارية؟

إن تنوع الإستثمارات في المملكة العربية السعودية يجعلها تمتلك العديد من المقومات الإقتصادية التي تمكنها من الانطلاق وبقوة نحو تحقيق رؤيتها لعام 2030م من حيث الاستدامة والشمول المالي ورفع المستوى الإقتصادي وتنوع مصادر الدخل، حيث قامت المملكة العربية السعودية بالكثير من الأعمال التي تشجع على الإستثمار في المملكة، وجذب واستقطاب المستثمرين إليها، فتم وضع العديد من الأنظمة الإستثمارية مما يتيح تنوع الفرص الاستثمارية لكافة المستثمرين سواء المحلين أو الأجانب، وكذلك لضمان كافة حقوقهم المترتبة على رغبتهم في الإستثمار داخل الأراضي السعودية، وهنا تجدر بنا الإشارة إلى بيان بعض أنواع الإستثمار ومجالاته بالنسبة للصعيدين المحلي والأجنبي في المملكة العربية السعودية مثل الاستثمارات العقارية، والاستثمارات في المعادن والتعدين والصناعة، والإستثمار من خلال تأسيس الشركات التجارية والمهنية، وكذلك الإستثمار من خلال شراء أسهم الشركات أو الصكوك أو السندات أو أدوات الدين، أو من خلال الإستثمار من المحافظ الإستثمارية وصناديق الإستثمار، وبالنسبة لصناديق الإستثمار في السعودية فيوجد منها أنواع عدة ومن أهمها صناديق الإستثمار العقارية التي تلبي متطلبات المستثمرين وتتناسب مع مستويات المخاطر المقبولة لديهم، والتي ستكون محور مناقشة هذا المقال من حيث الرد على كافة التساؤلات التي تثار بخصوص صناديق الإستثمار العقارية في السعودية من كيفية ترخيصها وبيان متطلبات ترخيصها وصولاً لأهم الواجبات الإدارية لها في المملكة العربية السعودية، وذلك وفق لائحة صناديق الإستثمار العقاري الصادرة عن مجلس هيئة السوق المالية السعودية.

ما هي صناديق الإستثمار العقارية في السعودية؟

في بداية الأمر فإن صناديق الإستثمار عرفتها هيئة السوق المالية في السعودية بأنها أوعية إستثمارية تقوم بجمع رؤوس أموال مجموعة من المستثمرين وتديرها وفقاً لاستراتيجية وأهداف إستثمارية محددة يضعها مدير الصندوق لتحقيق مزايا إستثمارية لا يمكن للمستثمر الفرد تحقيقها بشكل منفرد في ظل محدودية موارده المتاحة.

أما بالنسبة لصندوق الإستثمار العقارية، فقد عرفته هيئة السوق المالية في السعودية بأنه برنامج استثمار عقاري مشرتك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم محددة، وتعد من أكثر الطرق المضمونة والآمنة للإستثمار العقاري في السعودية، كما تساعد هذه الصناديق في تسهيل الإستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام والجدير بالذكر أن صناديق الإستثمار العقاري في السعودية تعتبر مشهورة جداً في السوق العقاري السعودي لأنها أفضل الحلول للكثير من المطورين العقاريين.

قد يهمك قراءة: ما هو صندوق إستثمار التمويل المباشر؟

ما هي أنواع صناديق الإستثمار العقارية في السعودية؟

 بينت المادة العاشرة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية أنواع صناديق الإستثمار العقاري وأغراضها في المملكة العربية السعودية، ومنها صناديق الإستثمار العقاري من النوع المقفل والتي من أغراضها الآتي بيانه:-

1- التطوير الأولي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض خام ثم تطويرها وتقسيمها إلى أراضي سكنية أو تجارية، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.

2- التطوير الإنشائي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض خام أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.

3- التطوير الأولي أو الإنشائي: وذلك بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.

4- تملك عقارات مطورة تطويراً إنشائياً: وذلك بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.

5- الإستثمار في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً، قابلة لتحقيق دخل دوري وتأجيري.

وأفادت المادة العاشرة أيضاً في فقرتها الثانية، بجواز إنشاء أنواع أو أغراض أخرى من الصناديق بعد توافر ما تراه الهيئة من شروط ومتطلبات.

قد يهمك قراءة: تأسيس جمعية الملاك في العقار المشترك والمجمع العقاري

ما هي متطلبات ترخيص صناديق الإستثمار العقاري في السعودية؟

أوضحت المادة السابعة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية أنه يجب أن يكون مقدم الطلب الذي يرغب في الحصول على موافقة الهيئة على طرح وحدات صندوق إستثمار عقاري، مؤسسة سوق مالية مرخص لها من هيئة السوق المالية في ممارسة نشاط إدارة الإستثمارات وتشغيل الصناديق.

كما أنه لا تطرح وحدات صندوق الإستثمار العقاري في طرح عام إلا بعد الحصول على موافقة الهيئة، وذلك بعد تقديم المعلومات الآتية: -

1- نوع الصندوق، والغرض منه، والتاريخ المقترح لبدء نشاطه.

2- تفاصيل الهيكل التنظيمي لمدير الصندوق، ووصف لعملية اتخاذ قرارات الإستثمار من قبل مدير الصندوق، واسم أي شخص مسجل مشترك في تلك القرارات ووظيفته.

3- إسم مسؤول المطابقة والالتزام أو أسماء أعضاء لجنة المطابقة والالتزام.

4- قائمة مراجعة المستندات المقدمة.

5- دراسة جدوى إقتصادية للصندوق.

6- ترشيح مطور لتنفيذ أغراض الصندوق.

7- أي عقد أبرمه مدير الصندوق لمصلحة الصندوق، بما في ذلك أي عقد مع الجهات التابعة أو أي أطراف أخرى تتعلق بالصندوق.

8- شروط وأحكام الصندوق موقعة من المدير التنفيذي ومسؤول المطابقة والالتزام لدى مدير الصندوق.

9- صورة من إثبات الهوية الشخصية لأعضاء مجلس إدارة الصندوق.

10- نماذج الإشتراك والاسترداد.

11- سياسات وإجراءات إدارة المخاطر للصندوق ذي العلاقة.

12- إقرار من مدير الصندوق بوجود النظم الإدارة التي سيتم تبنيها فيما يتعلق بالجوانب التشغيلية المرتبطة بصناديق الإستثمار العقاري، بما في ذلك برنامج مراقبة المطابقة والالتزام لصندوق الإستثمار العقاري ذي العلاقة.

13- إقرار من كل مقيم معتمد يفيد بتقيده بنظام المقيمين المعتمدين ولوائحه التنفيذية وبما يصدر من لوائح عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وأن نطاق العمل لتقارير التقييم يعد ملائم لغرض طلب مدير الصندوق وصالح للاستخدام بغرض طرحه طرح عام، وتضمين القيمة الايجارية السوقية للعقارات المدرة للدخل، إذا كانت مختلفة عن القيمة الايجارية التعاقدية.

14- المقابل المالي.

15- نسخ إلكترونية من المستندات المطلوبة بموجب جميع الفقرات السابق بيانها.

16- الموافقة المطلوبة من الجهات الحكومية ذات العلاقة.

17- تقديم أي متطلب أخر تطلبه الهيئة.

ما هي إجراءات ترخيص صناديق الإستثمار العقاري في السعودية؟

 بينت المادة الثامنة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية، أنه يجوز هيئة السوق المالية عند دراسة أي طلب لطرح وحدات الصندوق اتخاذ أياً من الآتي: -

1- إجراء أي استقصاء تراه مناسب.

2- طلب حضور مقدم الطلب أو من يمثله أمام هيئة السوق المالية للإجابة عن أي أسئلة، وشرح أي مسألة ترى الهيئة أن لها علاقة بالطلب، ويخضع مقدم الطلب للائحة صناديق الإستثمار العقاري ابتداء من تاريخ تقديم طلبه.

3- طلب تقديم أي معلومات إضافية تراها هيئة السوق المالية ضرورية أو تأكيد صحة المعلومات المقدمة على أن يتم ذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ طلبها.

4- التأكد من صحة أي معلومة يقدمها مقدم الطلب.

كما أفادت المادة الثامنة أيضاً، بأنه إذا لم يوفر مقدم الطلب المعلومات المطلوبة منه، أو إذا لم يوفرها خلال الفترة الزمنية المحددة ثلاثين يوماً، فيحق لهيئة السوق المالية رفض دراسة الطلب، وتحتفظ الهيئة بحقها في رفض أي طلب إذا ما رأت أن الصندوق يتعارض مع مصلحة المستثمرين، أو قد لا يتناسب مع قدرة مدير الصندوق، أو يمكن أن ينتج عنه إخلال بالنظام أو لوائحه التنفيذية.

وتقوم هيئة السوق المالية بعد تسلمها جميع المعلومات والمستندات المطلوبة، بإشعار مقدم الطلب كتابياً، وتتخذ خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً تاريخ الإشعار أياً من القرارات الآتية:

1- الموافقة على الطلب كلياً أو جزئياً.

2- الموافقة على الطلب بالشروط والقيود التي تراها مناسبة.

3- رفض الطلب مع بيان الأسباب.

كما تقوم هيئة السوق المالية بإشعار مقدم الطلب كتابياً بالقرار الذي تتخذه بشأن الطلب، ولعله يجب التنويه بأنه لا يجوز لمقدم الطلب طرح وحدات في الصندوق أو تسويقها أو الإعلان عنها قبل الحصول على قرار الهيئة بالموافقة.

ما هي التزامات مدير صندوق الإستثمار العقاري في السعودية؟

 وفقاً للمادة الثالثة عشرة من لائحة صناديق الإستثمار العقاري يجب على مدير الصندوق أن يعمل لمصلحة مالكي الوحدات بموجب أحكام هذه اللائحة ولائحة مؤسسات السوق المالية وشروط وأحكام الصندوق، كما يقع على عاتق مدير الصندوق الالتزام بجميع المبادئ والواجبات التي نصت عليها لائحة مؤسسات السوق المالية بما في ذلك واجب الأمانة تجاه مالكي الوحدات، الذي يتضمن العمل بما يحقق مصالحهم وبذل الحرص المعقول، كما يجب أن تكون جميع إفصاحات مدير الصندوق كاملة وواضحة وصحيحة وغير مضللة، بالإضافة إلى ذلك يتولى إدارة الصندوق مدير محفظة استثمارية يعمل لدى مدير الصندوق، ويجب أن يكون شخصاً مسجلاً لدى هيئة السوق المالية بموجب أحكام لائحة مؤسسات السوق المالية.

وفيما يلي سوف نوضح إلتزامات مدير صندوق الاستثمار العقاري وهي على النحو التالي:-

1- وضع إجراءات اتخاذ القرارات الواجب اتباعها لتنفيذ الجوانب الفنية والإدارية لمشاريع الصندوق وأعماله.

2- الالتزام بجميع الأنظمة واللوائي والتعليمات السارية في المملكة ذات العلاقة بعمل الصندوق.

3- تطبيق برنامج مراقبة المطابقة والالتزام لكل صندوق استثمار عقاري يديره، وأن يزود هيئة السوق المالية بنتائج التطبيق عند طلبها.

4- وضع السياسات والإجراءات لرصد المخاطر التي تؤثر استثمارات الصندوق، وضمان سرعة التعامل معها، على أن تتضمن تلك السياسات

 والإجراءات القيام بعملية تقييم المخاطر بشكل سنوي على الأقل.

5- يجب على مدير الصندوق التعاون مع جميع الأشخاص المعنيين بأداء مهام للصندوق بما ذلك أمين الحفظ ومراجع الحسابات، وتزويدهم بجميع ما يلزم لأداء واجباتهم ومهامهم.

6- إعداد تقرير سنوي يتضمن تقييماً لأداء وجودة الخدمات المقدمة من الأطراف المعنية بتقديم الخدمات الجوهرية للصندوق – بمن ذلك أمين الحفظ والمطور ومدير الأملاك حسبما ينطبق –، ويجب أن يقدم مدير الصندوق هذا التقرير إلى مجلس إدارة الصندوق.

7- إدارة أصول الصندوق بما يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقاً لشروط وأحكام الصندوق.

8- التأكد من نظامية وسلامة العقود التي تُبرَم لمصلحة الصندوق.

9- يُعَدّ مدير الصندوق مسؤولاً عن الالتزام بأحكام لائحة صناديق الإستثمار العقاري، سواء أدى مسؤولياته وواجباته بشكل مباشر أم كلف بها جهة خارجية بموجب أحكام هذه اللائحة ولائحة مؤسسات السوق المالية، ويُعَدّ مدير الصندوق مسؤولاً تجاه مالكي الوحدات عن خسائر الصندوق الناجمة عن احتياله أو إهماله أو سوء تصرفه أو تقصيره المتعمد.

10- يجب على مدير الصندوق الالتزام بإجراءات التقدم بطلبات الموافقة أو الإشعارات إلى هيئة السوق المالية.

11- يجب على مدير الصندوق التقيد بالشروط والأحكام الخاصة بالصندوق.

12- يجب على مدير الصندوق إعداد تقرير سنوي يتضمن جميع الشكاوى والإجراءات المتخذة حيالها، ويجب أن يقدّم مدير الصندوق هذا التقرير إلى مجلس إدارة الصندوق.

13- يجب على مدير الصندوق الالتزام بما ورد التعليمات الخاصة بإعلانات الصناديق الاستثمارية.

هل يجب إفصاح مدير الصندوق الإستثمار العقاري عن مقابل الخدمات والعمولات وأتعاب الإدارة؟

أكدت المادة الثانية والعشرون من لائحة صناديق الإستثمار العقاري في السعودية على أنه يجب على مدير الصندوق الإفصاح في شروط وأحكام الصندوق عن أي مقابل خدمات أو عمولات، أو أتعاب يتقاضاها، أو تتقاضها جهات أخرى.

كما يجب أن تحدد شروط وأحكام الصندوق جميع الرسوم والأتعاب ومقابل الخدمات سواء كانت مستحقة على مالكي الوحدات أم أصول الصندوق

والجدير بالذكر في هذا الشأن، أن لهيئة السوق المالية في السعودية فرض حد أعلى لأي مقابل خدمات، أو عمولات، أو أتعاب، يفرضها مدير الصندوق.

قد يهمك قراءة: كيفية الترخيص لمنصات التسويق العقاري في السعودية

ما معني التغيير الأساسي لصندوق الإستثمار العقاري في السعودية؟

يجب على مدير الصندوق الإستثمار العقاري في السعودية وفق المادة السادسة والعشرون من لائحة صناديق الإستثمار العقاري، الحصول على موافقة مالكي الوحدات في الصندوق المعني التغيير الأساسي المقترح من خلال قرار صندوق عادي، ويقصد بالتغيير الأساسي أي حالة من الحالات الآتي بيانها: -

1- التغيير المهم في أهداف الصندوق أو طبيعته أو فئته.

2- التغيير الذي قد يكون له تأثير سلبي وجوهري على مالكي الوحدات أو على حقوقهم فيما يتعلق بالصندوق المغلق.

3- التغيير الذي يكون له تأثير في درجة المخاطر للصندوق.

4- الانسحاب الطوعي لمدير الصندوق من منصب مدير الصندوق.

5- أي تغيير يؤدي في المعتاد إلى أن يعيد مالكي الوحدات النظر في مشاركتهم في الصندوق المغلق.

6- أي تغيير يؤدي إلى زيادة المدفوعات من أصول الصندوق المغلق إلى مدير الصندوق أو أي عضو من أعضاء مجلس إدارة الصندوق أو أي تابع لأي منهما.

7- أي تغيير يقدم نوعا جديدا من المدفوعات تسدد من أصول الصندوق المغلق.

8- أي تغيير يزيد بشكل جوهري أنواع المدفوعات الأخرى التي تسدد من أصول الصندوق المغلق.

9- التغيير في تاريخ استحقاق أو إنهاء الصندوق المغلق.

10- زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق المغلق من خلال قبول مساهمات نقدية أو عينية أو كليهما.

11- أي حالات أخرى تقررها هيئة السوق المالية من حين لأخر وتبلغ بها مدير الصندوق.

كما يجب على مدير الصندوق الحصول أيضاً على موافقة مجلس إدارة الصندوق قبل إجراء أي تغيير أساسي على الصندوق الإستثمار العقاري السعودي.